Eigen grond maakt gemeentelijke sturing op de bouw van betaalbare woningen makkelijker. De gemeente kan het programma bepalen, voorwaarden stellen en eventueel de grondprijzen voor sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop verlagen.

Weinig gemeenten voeren nog een actief grondbeleid en gemeenten hebben daarom weinig eigen locaties voorhanden.

Gemeenten kunnen een voorkeursrecht vestigen: de Wet voorkeursrecht gemeenten is overgegaan in de Omgevingswet. 

Het stellen van voorwaarden t.a.v. de bouw van sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop (aantallen en nadere voorwaarden), naast voorwaarden t.a.v. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid etc. zal wel een drukkend effect hebben op de grondopbrengsten. 

Ook kan de gemeente kiezen voor uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop van de grond. Het hanteren van erfpacht kan leiden tot meer betaalbare woningen, omdat de grondkosten lager zijn.

Voorbeelden/meer informatie:

In Rijswijk heeft de gemeente zelf een actieve rol genomen bij de bouw van middeldure huurwoningen. 

De gemeente Amsterdam heeft een website met haar tenderprogramma.

Zie ook het instrument ‘erfpachtinstrumenten‘.

Het gemeentelijk nieuwbouwbeleid, zoals bijv. opgenomen in een woonvisie, zal een basis vormen voor prestatieafspraken met corporaties over nieuwbouw. Corporaties hebben op eigen locaties soms mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te voegen door inbreiding of door sloop/nieuwbouw. Dit is een makkelijke manier om sociale huur bij te bouwen. Ook is het mogelijk dat corporaties nieuwe locaties verwerven.

Nadeel kan zijn dat dit leidt tot een grotere concentratie van sociale huurwoningen. Het is ook mogelijk dat corporaties middeldure huurwoningen of betaalbare koopwoningen toevoegen. De martkttoets voor het bouwen van niet-DAEB-woningen is sinds 2021 buiten werking gesteld en eind 2023 definitief vervallen.

Voorbeelden/meer informatie:

Raamovereenkomst Den Haag / Haagse corporaties. Voor de individuele corporaties is dit vervolgens uitgewerkt in de prestatieafspraken: Prestatieafspraken Haag wonen 2021

De gemeente kan invloed uitoefenen op het bouwprogramma indien aanpassing van het bestemmingsplan/omgevingsplan vereist is. Doorgaans zullen marktpartij en gemeente in onderhandeling treden met de bedoeling om overeenstemming te bereiken in een anterieure overeenkomst.

Naast prijssegmenten en kwaliteit komen ook andere onderwerpen aan bod (o.a. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid). Hoe meer wensen een gemeente heeft, hoe lastiger het zal zijn tot overeenstemming te komen. Vooral als voor de grond een hoge prijs is betaald, kan het verdienmodel van de marktpartij onder druk komen. Ook t.o.v. marktpartijen staat de gemeente sterker als het nieuwbouwbeleid helder is vastgelegd in beleid zoals in een woon(zorg)visie/omgevingsvisie/volkshuisvestingsprogramma. Zo weet de marktpartij tijdig waar zij aan toe is en kan zij daar rekening mee houden.

Particuliere sociale huur: Gemeenten krijgen bij locaties in bezit van derden te maken met de vraag wie de sociale huurwoningen gaat realiseren en in eigendom gaat nemen. Marktpartijen voeren hierover onderhandelingen met woningcorporaties en/of willen de woningen soms zelf gaan bouwen en exploiteren. Indien marktpartijen deze particuliere sociale huurwoningen zelf willen gaan exploiteren kan dit gevolgen hebben voor het product (kleinere woningen), de huurontwikkeling (mogelijke liberalisering) en de toewijzing (welke regels gelden er vanuit de huisvestingsverordening en hoe worden de woningen aangeboden?). Het Rijk heeft daarom in het concept Besluit versterking regie volkshuisvesting opgenomen dat een nieuwe particuliere sociale huurwoning alleen als sociale huurwoning wordt aangemerkt indien sprake is van een sociale huurprijs, verhuur aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens en een instandhoudingstermijn van minimaal 25 jaar. 

Sommige gemeenten nemen in hun beleid op dat exploitatie door corporaties de voorkeur verdient, omdat corporaties gebonden zijn aan de regels van de Woningwet, zoals passend toewijzen en het maken van prestatieafspraken. Ze proberen dit soms ook te verankeren in anterieure overeenkomsten met marktpartijen. Aedes maakte een stappenplan Hoe zorg je voor echte sociale huurwoningen?

Voorbeelden/meer informatie:

De meeste gemeenten hanteren anterieure overeenkomsten. Meer informatie over de kanttekening bij nieuwbouw van particuliere sociale huur vindt u in deze artikelen van Aedes en Follow the Money. 

De gemeente Leiden heeft in haar Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023 een hele paragraaf gewijd aan de bouw van sociale huurwoningen door marktpartijen en de voorwaarden die ze daaraan wil stellen. De gemeente geeft de voorkeur aan corporaties, maar acht een bijdrage door marktpartijen noodzakelijk. Eisen die aan particuliere sociale huur worden gesteld zijn o.a. een minimale oppervlakte van 45m2 en toewijzing gedurende de hele exploitatieduur van 20 jaar via het woonruimteverdeelsysteem van de corporaties. 

De gemeente Zaanstad brengt formuleringen in bij anterieure overeenkomsten die bevorderen dat de sociale huurwoningen in eigendom komen van corporaties. Mocht de marktpartij er toch niet uitkomen met de corporatie en zelf de woningen gaan exploiteren dan worden extra afspraken gemaakt over de exploitatieduur, de toewijzing en verhuurdersgedrag.

In Bodegraven-Reeuwijk is er een Volkshuisvestingsfonds om te waarborgen dat het gewenste aandeel sociale huurwoningen in het woningbouwprogramma zoveel mogelijk wordt bereikt. 

In Gooise Meren is een compensatieregeling ingevoerd. Indien het op een locatie niet lukt om minimaal 1/3 van de woningen in het betaalbare segment te realiseren, dan is afkoop mogelijk. De afkoopgelden kunnen elders worden ingezet om betaalbare woningen te realiseren. De gemeente Bloemendaal hanteert een vergelijkbaar vereveningsfonds. In de praktijk blijkt de besteding van de budgetten voor (extra) betaalbare woningen op andere locaties niet zo eenvoudig.

Indien aanpassing van het bestemmingsplan/omgevingsplan nodig is, kan de gemeente op basis van het Besluit ruimtelijke ordening/Besluit kwaliteit leefomgeving ‘sociale huur’, ‘middeldure huur’ en/of ‘sociale koop/betaalbare koop’ ook als categorie opnemen in het bestemmingsplan/omgevingsplan en zo een gewenst programma afdwingen. De definities van deze categorieën woningen worden in de voorstellen in het kader van de Wet versterking regie volkshuisvesting aangepast.

De gemeente kan echter de bouw niet afdwingen indien het programma voor de marktpartij niet acceptabel is (een bouwplicht kan wel worden overeengekomen in een anterieure overeenkomst).

Om één of meer categorieën woningen op te kunnen nemen in een bestemmingsplan was er tot voor kort een gemeentelijke doelgroepenverordening nodig. Daarin dient tenminste de exploitatieduur en de omschrijving van de doelgroep vastgelegd te worden voor de betreffende categorie(ën) Onder de nieuwe Omgevingswet dienen de voorwaarden opgenomen te worden in het Omgevingsplan. Zie verder het instrument voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen.

Particuliere sociale huur: Gemeenten krijgen bij locaties in bezit van derden te maken met de vraag wie de sociale huurwoningen gaat realiseren en in eigendom gaat nemen. Marktpartijen voeren hierover onderhandelingen met woningcorporaties en/of willen de woningen soms zelf gaan bouwen en exploiteren. Indien marktpartijen deze particuliere sociale huurwoningen zelf willen gaan exploiteren kan dit gevolgen hebben voor het product (kleinere woningen), de huurontwikkeling en de toewijzing (welke regels gelden er vanuit de huisvestingsverordening en hoe worden de woningen aangeboden?). 

Sommige gemeenten nemen in hun beleid op dat exploitatie door corporaties de voorkeur verdient, omdat corporaties gebonden zijn aan de regels van de Woningwet, zoals passend toewijzen en het maken van prestatieafspraken. Aedes maakte een stappenplan: Hoe zorg je voor echte sociale huurwoningen?

De ‘sociale koop’ prijsgrens was aanvankelijk €200.000. Dit is verhoogd tot de NGH-grens en inmiddels daarvan losgekoppeld. Anno 2024 is de ‘betaalbaarheidsgrens’€390.000.

Voorbeelden/meer informatie:

In Schiedam is het programmeren van flinke aantallen goedkope en middeldure huurwoningen opgenomen in het bestemmingsplan. 

Verschillende gemeenten hebben de afgelopen jaren een doelgroepenverordening vastgesteld (zie ook voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen).

Meer informatie over de kanttekening bij nieuwbouw van particuliere sociale huur vindt u in deze artikelen van Aedes en Follow the Money.

In deze toelichting op de verordening doelgroepen woningbouw geeft de gemeente Den Haag aan wat zij in en naast de doelgroepenverordening wil regelen omtrent voorwaarden voor particuliere sociale huurwoningen.  

De gemeente kan sturen door een woonvisie en prestatieafspraken te maken. In de prestatieafspraken gaat het niet alleen om nieuwbouw, maar ook om de netto groei van de (dynamische) sociale voorraad. Behalve op eigen locaties kunnen corporaties sociale huurwoningen realiseren of afnemen op locaties van gemeente en marktpartijen.
Overigens zijn prestatieafspraken over nieuwbouw niet altijd even hard. Soms zijn de voornemens gekoppeld aan locaties, soms nog niet.

Voorbeelden/meer informatie:

Raamovereenkomst Den Haag/Haagse corporaties. Voor individuele corporaties is dit vervolgens uitgewerkt in de prestatieafspraken: Prestatieafspraken Haag Wonen 2021.

Dergelijke vormen, zoals wooncoöperaties, kunnen op een bescheiden schaal een bijdrage leveren aan het toevoegen/behouden van betaalbare woonmogelijkheden. Doorgaans zijn deze woonvormen minstens zoveel gericht op zeggenschap dan op betaalbaar wonen. Collectieve woonvormen kunnen behalve in de nieuwbouw overigens ook ontstaan in de bestaande voorraad.   

Voorbeelden/meer informatie:

De provincie Zuid-Holland biedt subsidie voor plankosten van collectieve wooninitiatieven. 

Platform31 heeft een Actieprogramma Wooncoöperaties. 

De gemeente Amsterdam heeft een actieplan opgesteld om de groei van het aantal wooncoöperaties te stimuleren (zie ook het artikel van Nul20 hierover). De gemeente heeft alle voor wooncoöperaties benodigde informatie op één website gebundeld. Het is de bedoeling dat de woningen ook op lange termijn toegankelijk blijven voor mensen met een laag- en middeninkomen. Daarom worden er beperkingen opgelegd aan de huurstijging en mogen de woningen niet verkocht worden. In juli 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met de instelling van een leenfonds om de financiering van wooncoöperaties rond te krijgen. Op o.a. IJburg is een zelfbouwcoöperatie actief.

Gemeente Rotterdam bevordert evenals Amsterdam collectieve woonvormen via het Actieplan coöperatieve woonvormen, o.a. t.b.v. middeninkomens.

In gemeente Delft is een initiatief voor een wooncoöperatie voor 33 betaalbare huurappartementen nabij het centrum van Delft. Dit maakt tevens onderdeel uit van de Pilot Hernieuwd Actieprogramma wooncoöperatie Platform 31.

In Den Haag is er een initiatief voor bouwgroepen. Samen met andere mensen kan men via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap een eigen nieuwbouwproject realiseren. Den Haag geeft voor sommige van haar bouwkavels voorrang aan CPO-particulier.