Om middeninkomens meer mogelijkheden te geven om een betaalbare koopwoning te bemachtigen, zijn er verschillende koopoplossingen bedacht. Er zijn in hoofdlijn vijf archetype instrumenten waarmee de woning meer binnen het bereik van middeninkomens komt. Dit zijn:
In opdracht van het Ministerie van BZK is door RIGO een Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters; handreiking voor gemeenten gemaakt.
De keuze voor een instrument hangt sterk af van de doelstellingen en de mogelijkheden binnen de eigen organisatie om een instrument ook goed uit te voeren. In de Handreiking wordt een aantal van deze afwegingen in kaart gebracht.
Bij financieringsinstrumenten wordt verruimde financiering geboden middels een tweede hypotheek. Normaal gesproken hoeft hiervoor pas betaald te worden zodra een inkomensstijging dit toestaat. Concreet is dit in Nederland de Starterslening. Het betreft een lening die doorgaans niet boven de €40.000 uitgaat.
Gemeenten kunnen middelen beschikbaar stellen voor de Starterslening en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) beheert dit fonds. Er zijn tal van gemeenten die dit instrument inzetten. Dit instrument is niet alleen toepasbaar voor nieuwbouw, maar ook in de bestaande voorraad, afhankelijk van de keuze van de gemeente. Gemeenten bepalen zelf de voorwaarden en het maximale leenbedrag. Sommige gemeenten bieden een Starterslening voor zelfbouw.
Voorbeelden/meer informatie:
Op deze website is na te gaan of er in de gemeente een Starterslening wordt aangeboden. De lening wordt al in veel gemeenten in de provincie Zuid-Holland toegepast, zoals Schiedam en Hoeksche Waard. Dit geldt ook voor de Drechtsteden: Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht.
Concreet betekent een koopinstrument dat een koper de woning aankoopt voor bijvoorbeeld 75% of 80% van de marktwaarde. Het overige deel is een uitgestelde betaling, vaak een korting genoemd, maar dat is het feitelijk niet. Deze uitgestelde betaling wordt verrekend op het moment van de doorverhuizing van de eigenaar-bewoner. De woning wordt dan verkocht tegen de (getaxeerde) marktwaarde en met de opbrengst wordt de uitgestelde betaling verrekend.
Verder is er bij een koopinstrument een deling van de waardeverandering van de woning met de oorspronkelijke woningaanbieder, volgens een vooraf vastgestelde verdeling. Er zijn koopinstrumenten met en zonder terugkoopregeling.
Een terugkoopregeling houdt in dat de oorspronkelijke aanbieder de woning terugkoopt en vervolgens weer opnieuw aanbiedt aan de doelgroep. Hiermee wordt in principe een voorraad van bereikbare koopwoningen in stand gehouden. Dit kan voor beleidsmakers aantrekkelijk klinken, maar er zitten wel enkele haken en ogen aan. Zie hiervoor ook de handreiking betaalbare koop.
Bij een koopinstrument zonder terugkoopregeling wordt de woning bij een doorverhuizing op de vrije markt verkocht en wordt daarna niet meer onder het instrument aangeboden. De woningen behoren dus niet langdurend tot een betaalbare voorraad. De uitgestelde betaling en de waardedeling worden natuurlijk verrekend.
Voorbeelden/meer informatie:
Bekende voorbeelden van koopinstrumenten met een terugkoopregeling zijn:
KoopGarant van Stichting OpMaat. Slimmer Kopen is vergelijkbaar met KoopGarant en wordt aangeboden in de Eindhovense regio.
Hier is een lijst met corporaties en ontwikkelaars die een licentie hebben voor de verkoop onder KoopGarant. In de provincie Zuid-Holland bieden vooral corporaties KoopGarant aan, zoals Haagwonen, Havensteder, De Sleutels, Woonforte en Vidomes.
Bekende voorbeelden van koopinstrumenten zonder een terugkoopregeling zijn:
Koopstart van Stichting OpMaat en Kopen naar Wens.
Daarnaast kunnen projectontwikkelaars nieuwe producten van de Nationale Grondbank (NDGB) gebruiken voor het aanbieden van betaalbare koopwoningen: Starterskorting en Koperskorting.
Bij een erfpachtinstrument koopt men het recht om een woning op de grond van iemand anders te bewonen. Simpeler gezegd: men ‘huurt’ de grond en hoeft daarom een minder hoge lening af te sluiten. Er zijn twee varianten: particuliere erfpacht en gemeentelijke erfpacht.
Voorbeelden/meer informatie:
Bekende voorbeelden van particuliere erfpacht zijn DuoKoop en Koop Goedkoop.
Duokoop is een erfpachtproduct waarbij institutionele beleggers (pensioenfondsen) de grond onder de woning aankopen en de woning in erfpacht uitgeven. Duokoop is een instrument dat toepasbaar was bij individuele woningen en bij specifieke nieuwbouwcomplexen. Op dit moment is het instrument alleen beschikbaar voor nieuwbouwwoningen die specifiek met Duokoop worden aangeboden.
Koop Goedkoop, het erfpachtproduct van Dudok Wonen in Hilversum, gaat uit van een oplopende erfpacht. In het eerste jaar krijgt de koper 100% korting op de erfpacht. De korting loopt jaarlijks 10% af, tot na 11 jaar de volledige erfpacht betaald dient te worden. Het instrument past goed bij kopers die (verwachten dat ze) een inkomensontwikkeling zullen doormaken.
In sommige gemeenten geldt gemeentelijke erfpacht, zoals in Amsterdam/Vlaardingen. Varianten op erfpacht kunnen ook bedacht worden, zoals een inkomensafhankelijke erfpacht, een korting op de canon of uitgestelde betaling op de canon, mits de woning door een vooraf vastgestelde doelgroep wordt gekocht. Dit is wel erg complex. Gemeenten met ervaring op het gebied van erfpacht waarschuwen ook voor de uitvoeringskosten voor normale erfpacht. Varianten maken het nog complexer.
Bij groeiend eigendom koopt men een klein deel van de woning en mag men steeds delen bijkopen. Huren met een koopoptie is voor mensen die nog geen hypotheek kunnen krijgen, maar op termijn mogelijk wel.
Voorbeelden/meer informatie:
Koop Later is een product van een ontwikkelaar waarbij men huurt en later een koopoptie mag lichten. Doelgroep zijn huishoudens die nog net niet kwalificeren voor een koopwoning, maar waarvan op termijn verwacht wordt dat zij hiertoe wel in staat zijn. Koop Later is vooral actief in Zuid-Nederland. Initiatieven die vergelijkbaar zijn met Koop Later zijn Tractiewonen en Welvoort. Hierbij huurt men met een koopoptie. Het betreft initiatieven.
Vermeldenswaard is ook een pilot van ANB/AMRO in Rotterdam: Trapsgewijs kopen. Je koopt hier minimaal 5% van de woning met eigen geld en huurt de rest. Vervolgens kan je de woning in delen bijkopen. Dat kan je doen met spaargeld, maar ook via een hypothecaire lening: op het moment dat je daarvoor in aanmerking komt.
Cokopen is een initiatief waarbij middeninkomens een woning kunnen huren, maar waarbij ze ook een stukje vermogen opbouwen. Na minimaal vijf jaar in de woning te hebben gewoond, krijgt de bewoner een stukje vermogensvorming mee. De waarde daarvan staat vooraf niet vast, maar hangt af van hoeveel er is opgebouwd in een gezamenlijke ‘spaarpot’. De website van Cokopen meldt (vooralsnog) geen concrete projecten.
Groeiend Eigendom bestaat in Nederland vooralsnog niet meer. Het is een instrument waarbij een klein deel van de woning wordt gekocht en de rest wordt gehuurd. Men kan steeds weer delen van de woning bijkopen. Het probleem is dat je minimaal 50% eigenaar moet zijn voordat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek (Eis Eigenwoningregeling van de fiscus). Het is echter een concept dat regelmatig ter sprake komt.
Een speciale variant is de mengvorm koop- en financieringsinstrumenten erfpacht. Hierbij worden twee instrumenten in een speciale constructie gecombineerd. Over de grondwaarde wordt een canon in rekening gebracht, terwijl een deel van de opstal tegen een uitgestelde betaling wordt aangeboden.
Voorbeelden/meer informatie:
In tegenstelling tot de andere instrumenten, zijn hier weinig voorbeelden van bekend. In Nederland wordt dit toegepast in Zaanstad: Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ). De organisatie achter Betaalbaar Kopen Zaanstad werkt aan een licentie zodat andere gemeenten dit product ook kunnen gebruiken.
Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoning (NFBK) kent zijn oorsprong in het Coalitieakkoord uit 2021. In dit akkoord is opgenomen dat koopstarters ondersteuning verdienen bij het kopen van een woning. Op basis van een tweetal amendementen heeft de Tweede Kamer in totaal €70 miljoen vrijgemaakt voor het NFBK. Het doel van het Fonds is het bereikbaarder maken van de koopmarkt voor koopstarters met een middeninkomen. De nieuwbouwwoningen worden betaalbaarder omdat er gebruik wordt gemaakt van KoopStart. Ontwikkelaars kunnen bij het Fonds een aanvraag indienen voor medefinanciering van de uitgestelde betaling. het geld dat het Rijk beschikbaar stelt, vloeit bij een verhuizing van de eerste koper weer terug naar het Fonds, dit is inclusief een deling van de waardeontwikkeling van de woning. Op deze wijze wordt een ‘revolverend’ Fonds gecreëerd.
Uitgangspunten voor het Fonds zijn:
– Uitgestelde betaling van maximaal €70.000 per woning;
– Het Fonds is enkel voor nieuwbouwwoningen met een getaxeerde woningwaarde van maximaal €390.000;
– Voor ontwikkelaars geldt een cofinanciering van 25% van de uitgestelde betaling;
– De bijdragen van ontwikkelaars vloeien weer terug naar het fonds, wat hopelijk zorgt voor een revolverende werking van het Fonds.
Uitvoering van het Fonds is in handen van SVn en Stichting OpMaat. In oktober 2024 is de verwachting dat de website van het Fonds online komt. In december 2024 is de verwachting dat projectontwikkelaars de eerste aanvragen kunnen indienen.
Stichting Steenvlinder INC maakt het mogelijk om een (koop)huis te krijgen voor mensen met een kleine portemonnee (o.a. voor starters, maar ook ZZP’ers en statushouders). Door te klussen, (sociaal) te huren en uiteindelijk te kopen realiseren ze hun eigen droomwoning, bouwen ze vermogen op en nemen ze de regie over hun leven. Zie hier verschillende projecten, o.a. in Boskoop, Vlaardingen, Leiden en Rijswijk.
