Behouden betaalbare woningen in de woningvoorraad

Om betaalbare woningen te behouden, kunnen verschillende instrumenten worden ingezet. Sommige instrumenten zijn gericht op een verschuiving tussen verschillende categorieën betaalbare woningen (sociale huur, middeldure huur, betaalbare koop), indien dit wenselijk is.

Behouden sociale huurwoningen

Met corporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt over stoppen/beperken van liberalisatie en van verkoop (of afspraken over de netto ontwikkeling van de sociale huurvoorraad (dynamische voorraad). Met particuliere verhuurorganisaties is dat minder kansrijk. 
Soms zijn er overigens goede redenen voor verkoop of liberalisering. Zo kunnen afspraken worden gemaakt over verkoop in combinatie met (extra) nieuwbouw t.b.v. wijkdifferentiatie of verandering van de portefeuille.
Dit wordt in veel gemeenten gedaan.

In de Huisvestingsverordening kunnen gemeenten regels stellen om het onttrekken van schaarse (betaalbare) woonruimte te beperken. 
Kanttekening: dit vergt handhaving.

Voorbeelden/meer informatie:

Schiedam: vergunning voor onttrekken en splitsen van woningen.

In de gemeente Leiden is er ook en vergunning nodig voor woningonttrekking.

Behouden/omzetting middeldure huurwoningen

Indien corporaties geliberaliseerde huurwoningen verhuren, kunnen met hen afspraken worden gemaakt over de omvang en de samenstelling van het middensegment.
Met name corporaties zijn in staat en vaak bereid huurwoningen in het lage middensegment aan te bieden. Dit kan doorstroming vanuit de sociale huur tot stand brengen en/of tegemoet komen aan de grote vraag van gezinnen met een (laag) middeninkomen.

Voorbeelden/meer informatie:


De prestatieafspraken van Uithoorn, Eigen Haard en huurdersvereniging

De Samenwerkingsafspraken Amsterdam (2020)

Om het aanbod aan huurwoningen in het (lage) middensegment te vergroten, kunnen afspraken worden gemaakt met corporaties over liberalisering van sociale huurwoningen.
Dit kan doorstroming vanuit de sociale huur tot stand brengen en/of tegemoet komen aan de grote vraag van gezinnen met een (laag) middeninkomen.
Kanttekening: dit gaat dus wel ten koste van de sociale huur (tenzij sprake is van compensatie door nieuwbouw) en vergt dus een lokale afweging.

Voorbeelden/meer informatie:

De prestatieafspraken van Uithoorn, Eigen Haard en huurdersvereniging

Behouden/omzetting betaalbare koopwoningen

Bij een gebrek aan goedkope/betaalbare koopwoningen, valt te overwegen met corporatie afspraken te maken over verkoop van sociale huurwoningen. O.a. aan zittende huurders. Corporaties hebben overigens beperkte mogelijkheden om woningen onder de marktwaarde te verkopen. Maar in delen van Zuid Holland zal de marktwaarde van de sociale huurwoningen lager kunnen zijn dan € 250.000.
Kanttekening: dit gaat dus wel ten koste van de sociale huur (tenzij er sprake is van compensatie door nieuwbouw) en vergt dus een lokale afweging.

Dit voorkomt dat koopwoningen worden opgekocht door beleggers of verhuurders. De gemeente kan wel met de corporaties afspreken bij verkoop van sociale huurwoningen een zelfbewoningsplicht en/of anti-speculatiebeding toe te passen. Op dit moment zijn de juridische mogelijkheden voor het hanteren van een algemene zelfbewoningsplicht onduidelijk/beperkt. Inmiddels is er in de Huisvestingswet per 2022 de mogelijkheid gekomen voor de inzet van ‘opkoopbescherming’ (zie hieronder). Dit instrument kan de gemeente inzetten onder een bepaalde prijsgrens en in bepaalde wijken, en heeft een bredere werking dan bij corporatiewoningen.

Kanttekening: deze maatregelen vergen handhaving.

Voorbeelden/meer informatie: Veel Zuid-Hollandse corporaties hanteren een anti-speculatiebeding en/of een zelfbewoningsplicht bij verkoop van sociale huurwoningen. In de Raamovereenkomst tussen gemeente Den Haag, huurders en de corporaties Haag Wonen, DUWO, Rijswijk Wonen, Staedion, Arcade, Vestia, Woonzorg Nederland en WoonInvest is vastgelegd dat er geen individuele woningen worden verkocht zonder zelfbewoningsplicht.
Om woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2022 op basis van de Huisvestingswet een opkoopbescherming invoeren. Dit kan in gebieden of buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Gekochte woningen kunnen dan enkel in uitzonderingsgevallen verhuurd worden. De opkoopbescherming dient opgenomen te worden in de huisvestingsverordening.  

Kanttekening: deze maatregel vergt handhaving.

Voorbeelden/meer informatie:

De VNG heeft een modelverordening laten opstellen voor de opkoopbescherming.

Een toelichting op de mogelijke toepassing van de opkoopbescherming in de MRA staat in dit NUL20 artikel.

De gemeente Rotterdam heeft per 1 januari 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. De gemeente kiest voor toepassing in bepaalde wijken

De gemeente Den Haag heeft per 1 maart 2022 opkoopbescherming ingevoerd in de gehele stad voor alle woningen tot de NHG-grens.