Beter benutten van betaalbare woningen

Om nieuwe of bestaande betaalbare woningen beter te benutten voor de doelgroepen die daarop zijn aangewezen, kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. De Huisvestingsverordening is hierbij een belangrijk instrument. Momenteel worden de Huisvestingsverordeningen in veel regio’s herzien.

Verhuren sociale huurwoningen aan lage inkomens

Via de Huisvestingsverordening. In het kader van de betaalbaarheid zullen de regels in elk geval betrekking hebben op huur in relatie tot het inkomen (passend toewijzen). Daarnaast kunnen regels gesteld worden over andere passendheids- of voorrangscriteria (bijv. huishouden-/woninggrootte) en over de volgorde van verschillende groepen (urgenten, starters/doorstromers).

Binnen het woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporaties kan de positie van diegenen die het meest een woning nodig hebben verbeterd worden. Bijv. door een deel van de woningen voor deze groep te reserveren of deze groep voorrang te geven. Denk aan starters. Binnen het voormalige Stadsregiogebied wordt het woonruimteverdeelsysteem herzien.

Voorbeelden/meer informatie:

Toewijzing van corporatiewoningen op basis van een (regionaal afgestemde) Huisvestingsverordening en via woonruimteverdeelsystemen gebeurt overal in Zuid-Holland.

Ook de toewijzing van particuliere sociale huursector kan geregeld worden in de Huisvestingsverordening. Zodat ook deze woningen vaker terecht komen bij de lagere inkomens. Gemeenten die dat doen, hanteren vaak wel soepeler voorwaarden dan voor corporatiewoningen (bijv. een wat hogere inkomensgrens, alleen inkomensvoorwaarden).

Nadeel: dit vergt handhaving. Daarom is dit alleen zinvol als de voorraad particuliere sociale huurwoningen enige omvang heeft.

Voorbeelden/meer informatie:

Holland Rijnland: op basis van de regionale huisvestingsverordening kan een College van B&W aan het regionaal bestuur een voordracht doen om particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen deel te laten nemen aan het regionaal woonruimteverdeelsysteem.

Gemeente Den Haag: de huisvestingsverordening heeft zowel betrekking op corporatiewoningen als op particuliere huurwoningen.

Corporaties kunnen 10% van hun vrijkomende woningen toewijzen aan (lage) middeninkomens. Hier wordt doorgaans weinig gebruik van gemaakt. Uit betaalbaarheidsonderzoeken blijkt dat veel gezinnen met een laag middeninkomen te weinig budget hebben voor een huurwoning in het middeldure segment en feitelijk zijn aangewezen op een sociale huur. Ook verandert de situatie doordat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen wordt gedifferentieerd: die gaat omhoog voor  meerpersoonshuishoudens. 
Nadeel: Indien de ruimte voor lage middeninkomens maximaal benut wordt, gaat dit ten koste van lagere inkomens (secundaire doelgroep). Het is dus een afweging welke groep meer in de knel zit.

Voorbeelden/meer informatie:

Platform31 onderzocht de mogelijkheden en het gebruik van deze ruimte. Ook stelde de organisatie een inspiratieboek woningtoewijzing op. 

Verhuren middeldure huurwoningen aan middeninkomens

De minister heeft verduidelijkt dat ook de toewijzing van middeldure huurwoningen via de Huisvestingsverordening kan worden geregeld. Dit betekent ook dat er geen ‘afspraken’ meer mogen worden gemaakt tussen gemeente en verhuurders over de toewijzing. De vergunningplicht kan evt. worden beperkt tot een deel van de middeldure huurwoningen (nieuwbouw, delen van de gemeente). Dit is beter te handhaven. 

Nadeel: dit vergt handhaving.

Voorbeelden/meer informatie:

In de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 is middeldure woonruimte onder de reikwijdte van de huisvestingsvergunningsplicht gebracht.

De gemeente Utrecht heeft eveneens regels vastgesteld voor toewijzing van nieuwe middeldure huurwoningen. Hier gaat het niet alleen om een inkomensgrens, maar ook om voorrang voor huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten.

Als er geen vergunningplicht is, kunnen corporaties wel uit eigener beweging hun middeldure huurwoningen bij voorrang verhuren aan (lage) middeninkomens (hanteren inkomensgrens) en/of aan doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten. Dit kunnen zij toepassen bij zowel nieuwbouw als bij bestaande woningen.
Gemeenten kunnen ook met marktpartijen in gesprek gaan om hen te bewegen middeninkomens en doorstromers voorrang te geven in nieuwbouw in het middeldure huursegment. Er zijn dus geen mogelijkheden om dit bindend vast te leggen.

Voorbeelden/meer informatie:

Voorrangsregelingen doorstromen bij Eigen Haard.

In de huisvestingsverordening Den Haag is opgenomen dat nieuwgebouwde woonruimten bij de eerste aanbieding bij voorrang kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die in specifieke delen van de regio een sociale huurwoning achterlaten (art. 15).

Door een woning te delen, kunnen meer alleenstaande starters betaalbare woonruimte vinden. Vaak stellen gemeenten bepaalde voorwaarden aan de omzetting en maken dit vergunningplichtig (meestal vanaf 3 of 4 personen) om misstanden te voorkomen voor bewoners en de omgeving.
Voor beleggers is kamergewijze verhuur aantrekkelijk, omdat zij zo in een gespannen markt een veel hogere totale huuropbrengst kunnen realiseren. Bij kamergewijze verhuur door corporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt over de doelgroepen en het huurniveau.
Nadelen: er zijn dan minder grotere woningen beschikbaar voor (startende) gezinnen en het vergt handhaving (met name bij particuliere verhuurders).
Zie ook splitsen (paragraaf 4.1 toevoegen woningen).

Voorbeelden/meer informatie:

Friends woningen Rijnhart Wonen.

O.a. Rochdale hanteert een friendscontract in Zaandam en Purmerend.

Bij inwoning (ook wel bekend als hospitaverhuur) verhuurt een bewoner een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. Die bewoner kan eigenaar van de woning zijn of huurder, dat maakt niet uit. Het is ook niet van belang of het een woning in de vrije sector is of een sociale huurwoning. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner.

Voorbeelden/meer informatie:

Het initiatief Onder de Pannen is om huurders die wat meer financiële armslag of gezelschap kunnen gebruiken te koppelen aan economisch daklozen. Onder andere de gemeenten AmsterdamZaanstadHaarlem en Beverwijk werken hieraan mee.

initiatief Kamers met aandacht met voorbeelden in Zuid-Holland.

Toewijzen van betaalbare koopwoningen

Gemeenten kunnen dit niet regelen in de Huisvestingsverordening. Ze kunnen wel afspraken maken met verkopende partijen over voorrang voor bepaalde doelgroepen. 
Met corporaties kunnen afspraken worden gemaakt over zowel verkoop van sociale huurwoningen (voorraad) als over nieuwbouw. Bij commerciële partijen zullen afspraken eerder betrekking hebben op nieuwbouw koopwoningen.

Voorbeelden/meer informatie:

Koopvoorrang voor huurders bij Rondom Wonen en Poort 6.

Koopvoorrang voor huurders bij Rochdale.

Bevorderen doorstroming zodat betaalbare woningen vrijkomen

Als er woningen worden gebouwd die in een behoefte voorzien, kan dat leiden tot doorstroming waardoor betaalbare huur- of koopwoningen vrijkomen. Daarbij kan het gaan om de bouw van duurdere koopwoningen. Het kan ook gaan om aantrekkelijke woningen/woonvormen voor senioren, waardoor (grote) eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen.

Voorbeelden/meer informatie:

Sommige gemeenten proberen met gerichte maatregelen doorstroming te bevorderen. Zie ook het Platform31-programma Woonvarianten voor senioren.

Bij toewijzing van nieuwbouw geeft QuaWonen voorrang aan woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten. 

In Gouda wordt er gewerkt aan een ‘Knarrenhof’ voor ouderen.

Senioren wonen vaak nog in grote of eengezinswoningen en zijn niet zo verhuisgeneigd. De inzet van een wooncoach (vanuit de corporatie of gemeentebreed) die senioren informeert over verhuismogelijkheden, kan helpen zoeken en evt. zorgen uit handen kan nemen, kan bevorderen dat senioren de stap zetten naar een kleinere, geschikte woning. De ervaring leert dat een verhuiscoach stimulerend werkt, maar dat het aantal verhuizingen beperkt blijft. Van belang is of er aantrekkelijk aanbod is.
Vaak is de inzet van een wooncoach gecombineerd met stimulerende maatregelen zoals voorrang, huurkorting, tegemoetkoming verhuiskosten.

Voorbeelden/meer informatie:

Seniorenmakelaar: de seniorenmakelaar is een gezamenlijk initiatief van Woonstad Rotterdam, samen met Vestia, Havensteder, Woonbron, SOR en de gemeente Rotterdam. Voorlopig is de inzet van de seniorenmakelaar een eenjarige proef met de focus op de wijken Delfshaven en IJsselmonde.

Delft en Zoetermeer: de seniorenmakelaar in Delft is een gezamenlijk initiatief van de corporaties Vestia, Vidomes, Woonbron en de gemeente Delft. In Zoetermeer is dit een gezamenlijk initiatief van de corporaties De Goede Woning, Vestia, Vidomes en de gemeente Zoetermeer.

In Bodegraven-Reeuwijk is er een wooncoach voor 65+ bewoners.

In Utrecht en Nieuwegein is er een corporatie-overstijgende verhuisadviseur.

Corporaties zijn wellicht bereid een huurgewenning of huurkorting toe te passen in sommige situaties. Bijvoorbeeld om senioren te verleiden van een eengezinswoning naar een appartement te verhuizen (oude huur = nieuwe huur). Of bij de overstap van een goedkope sociale huurwoning naar een middeldure huurwoning. Vaak kan de oude huur geharmoniseerd worden. Ook een tegemoetkoming in de verhuiskosten is mogelijk.

Voorbeelden/meer informatie:

Den Haag: in de Woonagenda 2019-2023 is vastgelegd dat er huurcompensatie is voor doorstromende huishoudens.

In Bodegraven-Reeuwijk kan een huurder aanspraak maken op een huurgewenningsbijdrage als de huurder de oude sociale huurwoning verlaat en verhuist naar een vrije sectorhuurwoning.

Verhuurders kunnen huishoudens met een inkomen > €41.000, die in een sociale huurwoning wonen, jaarlijks een hogere huurverhoging in rekening brengen. Voor deze scheefwoners geldt inflatie + max. 4% (ipv inflatie + max. 2,5% voor andere huurders). Dit om hen te stimuleren te verhuizen naar een duurdere huur- of koopwoning. Tevens kunnen corporaties zo extra inkomsten genereren voor andere opgaven (nieuwbouw, verduurzaming, matiging huurprijzen voor andere huurders). Indien de woning vrijkomt, zal deze doorgaans weer in het sociale segment worden verhuurd.
De meeste corporaties passen dit al toe.

Met de Wet doorstroming huurmarkt zijn er meer mogelijkheden ontstaan voor tijdelijke huurcontracten. Door het hanteren van tijdelijke huurcontracten (5 jaar) vindt er meer doorstroming plaats en komen de woningen steeds opnieuw beschikbaar voor de doelgroep. Het meest gangbaar zijn de campuscontracten voor studenten en de jongerencontracten. De huurder behoudt zijn inschrijving als woningzoekende.
Nadeel: niet altijd zijn er alternatieven voor handen voor de mensen wiens huurcontract afloopt. Hiervoor kunnen aanvullende afspraken worden gemaakt, bijv. over een vangnet.
Er heeft nog geen uitgebreide evaluatie plaatsgevonden van de vijfjaarscontracten. Een evaluatie zou meer zicht geven op de voor- en nadelen.

Ook veel particuliere huurders bieden tijdelijke contracten aan, maar heeft ook een keerzijde.

Voorbeelden/meer informatie:

Platform31 heeft de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en de eerste praktijkervaringen op een rij gezet.
Bij studentenwoningen is een studentencontract inmiddels gemeengoed.
Ook verhuren corporaties steeds meer woonruimte met een tijdelijk jongerencontract.

 
Jongerencontracten door Woonstad Rotterdam. Ook in Den Haag gaan corporaties jongerencontracten inzetten.

Dudok wonen: In Between Places in Hilversum en Almere. Het gaat om spoedzoekers die voor korte termijn woonruimte nodig hebben (als gevolg van bijvoorneeld executieverkoop woning, overlijden ouders, echtscheiding of door overmacht dreigend dakloos).  Nul20 artikel over het concept In Between Places.

Praktijkvoorbeeldenkaart Expertisecentrum Flexwonen (tijdelijke woonvormen gaan gepaard met tijdelijke contracten).

Tegengaan van oneigenlijk gebruik (woonfraude, vakantieverhuur etc.)

Juist in een markt die onder druk staat, zijn mensen creatief om de regels te ontduiken of misbruik te maken van de schaarste. Zo betrekken mensen met gebruik van valse formulieren sociale huurwoningen. En huurders die inmiddels elders wonen, verhuren hun sociale huurwoning onrechtmatig onder, al dan niet voor een hogere huurprijs. Ook kan sprake zijn van crimineel gebruik. Of van overtreding van de regels van vakantiehuur.
Door onrechtmatigheden te bestrijden, komen woningen weer beschikbaar voor mensen uit de doelgroep op de wachtlijst.
Zowel gemeenten als corporaties zijn actief in het tegengaan van woonfraude.

Voorbeelden/meer informatie:

Verschillende gemeenten pakken woonfraude aan: Den HaagLeiden en Rotterdam.

Vakantieverhuur is in Den Haag zonder toestemming momenteel niet toegestaan, tot er nieuw beleid is ontwikkeld (Nota voorraadbeleid 2020). Dankzij de komst van de nieuwe Wet Toeristische Verhuur van woonruimte wordt het voor bewoners straks weer mogelijk hun woning te verhuren aan toeristen middels een vergunning.

De gemeente Rotterdam heeft besloten geen nadere maartegelen in te stellen in afwachting van de nieuwe Wet Toeristische Verhuur. Tot die tijd zijn er richtlijnen vastgesteld voor vakantieverhuur in Rotterdam.

In Amsterdam werken gemeente en corporaties samen in het project Zoeklicht.

Per 1 januari 2021 is een wet in werking getreden om uitwassen toeristische verhuur aan te pakken.