Beter benutten van betaalbare woningen
Om nieuwe of bestaande betaalbare woningen beter te benutten voor de doelgroepen die daarop zijn aangewezen, kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. De Huisvestingsverordening is hierbij een belangrijk instrument. Momenteel worden de Huisvestingsverordeningen in veel regio’s herzien. Maar er zijn ook andere instrumenten (zie ook het rapport van Platform31).
Verhuren sociale huurwoningen aan lage inkomens
Via de Huisvestingsverordening kan de gemeente regels stellen. In het licht van betaalbaarheid zullen de regels dan in elk geval betrekking hebben op de huurprijs in relatie tot het inkomen (passend toewijzen). Daarnaast kunnen regels gesteld worden over andere passendheids- of voorrangscriteria (bijv. huishouden-/woninggrootte) en over de volgorde van verschillende groepen (bijv. groepen die als urgent worden bestempeld, de positie van starters t.o.v. doorstromers).
Doorgaans houden de corporaties via internet een gezamenlijke lijst met woningzoekenden bij en richten een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem in. Binnen het woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporaties kan de positie van diegenen die het meest een woning nodig hebben verbeterd worden. Bijv. door een deel van de woningen voor actieve zoekers te reserveren of deze groep voorrang te geven. Denk aan starters of andere spoedzoekers. Binnen het voormalige Stadsregiogebied wordt het woonruimteverdeelsysteem om die reden momenteel herzien.
Voorbeelden/meer informatie:
Toewijzing van corporatiewoningen op basis van een (regionaal afgestemde) Huisvestingsverordening en via woonruimteverdeelsystemen gebeurt overal in Zuid-Holland. Een uitzondering is de gemeente Goeree-Overflakkee en enkele gemeenten in de omgeving van Dordrecht.
Ook de toewijzing van particuliere sociale huursector kan geregeld worden in de huisvestingsverordening door deze vergunningplichtig te maken. Zodat ook deze woningen vaker terecht komen bij de lagere inkomens. Gemeenten die dat doen, hanteren vaak wel soepeler voorwaarden dan voor corporatiewoningen (bijv. een wat hogere inkomensgrens, alleen inkomensvoorwaarden).
Kanttekening: dit vergt handhaving. Daarom is dit alleen zinvol als de voorraad particuliere sociale huurwoningen enige omvang heeft.
Doorgaans worden er in de huisvestingsverordening bij de verhuur van particuliere sociale huurwoningen geen eisen gesteld aan de methode van publicatie en aan het hanteren van een wachtlijst. De gemeente Haarlem heeft dit wel geregeld voor particuliere sociale huur gerealiseerd op basis van het bestemmingsplan (zie hieronder).
Voorbeelden/meer informatie:
Holland Rijnland: op basis van de regionale huisvestingsverordening kan een College van B&W aan het regionaal bestuur een voordracht doen om particuliere verhuurders met tien of meer sociale huurwoningen deel te laten nemen aan het regionaal woonruimteverdeelsysteem.
Gemeente Den Haag: de huisvestingsverordening heeft zowel betrekking op corporatiewoningen als op particuliere huurwoningen.
De gemeente Haarlem noemt nadrukkelijk ook nieuwbouw van sociale huurwoningen op basis van het bestemmingsplan als een categorie in haar huisvestingsverordening en legt zo een koppeling met haar doelgroepenverordening. De gemeente kan de toewijzing van woningen alleen regelen via de huisvestingsverordening. De huisvestingsverordening van Haarlem stelt voor de toewijzing van deze nieuwe particuliere sociale huurwoningen niet alleen eisen aan het inkomen, maar ook aan de wijze van publicatie, namelijk via het woonruimteverdeelsysteem van de corporaties. Op die manier wordt recht gedaan aan de wachtlijst van ingeschreven woningzoekenden, ook als de sociale huurwoningen gerealiseerd op basis van het bestemmingsplan door een marktpartij worden geëxploiteerd.
In principe moeten corporaties vanaf 1 januari 2022 92,5% van hun DAEB-woningen toewijzen aan de doelgroep. Dat zijn sinds 1 januari 2022 eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 40.765 euro (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 45.014 euro (prijspeil 2022).
Corporaties mogen 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%, indien gemeente, corporatie en huurdersorganisatie hier afspraken over maken en dit vastleggen in de prestatieafspraken. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen naar de doelgroep. Dit wordt getoetst op het niveau van de corporatie.
Indien de ruimte voor toewijzing aan andere inkomensgroepen (maximaal) benut wordt, gaat dit ten koste van de doelgroep. Het is dus een afweging of het wenselijk is deze ruimte in te zetten voor de doelgroep of voor andere inkomensgroepen (bijvoorbeeld in het kader van gemengde buurten).
Voorbeelden/meer informatie:
Platform31 onderzocht de mogelijkheden en het gebruik van de vrije toewijzingsruimte. Ook stelde de organisatie een inspiratieboek woningtoewijzing op. Deze stukken dateren van vóór 2022. Toen was de regel 80/10/10 (minimaal 80% toewijzing aan de doelgroep, maximaal 10% aan lage middeninkomens en maximaal 10% vrije toewijzing).
Verhuren middeldure huurwoningen aan middeninkomens
De minister heeft verduidelijkt dat ook de toewijzing van middeldure huurwoningen via de Huisvestingsverordening kan worden geregeld. Dit betekent ook dat er geen ‘afspraken’ meer mogen worden gemaakt tussen gemeente en verhuurders over de toewijzing. De vergunningplicht kan evt. worden beperkt tot een deel van de middeldure huurwoningen (nieuwbouw, delen van de gemeente). Dit is beter te handhaven.
Kanttekening: dit vergt handhaving.
Voorbeelden/meer informatie:
In de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 is middeldure woonruimte onder de reikwijdte van de huisvestingsvergunningsplicht gebracht.
De gemeente Utrecht heeft eveneens regels vastgesteld voor toewijzing van nieuwe middeldure huurwoningen. Hier gaat het niet alleen om een inkomensgrens, maar ook om voorrang voor huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten.
Als een gemeente (nieuwe) middeldure huurwoningen vergunningplichtig heeft gemaakt, kunnen daar inkomenseisen en voorrangsregels aan worden gekoppeld (zie de voorbeelden bij het instrument hierboven).
Als er geen vergunningplicht is op basis van een huisvestingsverordening, kunnen corporaties wel uit eigener beweging hun middeldure huurwoningen bij voorrang verhuren aan (lage) middeninkomens (hanteren inkomensgrens) en/of aan doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten. Dit kunnen zij toepassen niet alleen bij nieuwbouw, maar ook bij bestaande woningen.
Gemeenten kunnen ook met marktpartijen in gesprek gaan om hen te bewegen middeninkomens en doorstromers voorrang te geven in nieuwbouw in het middeldure huursegment. Er zijn buiten de huisvestingsverordening om geen mogelijkheden om dit bindend vast te leggen.
Voorbeelden/meer informatie:
Voorrangsregelingen doorstromen bij Eigen Haard.
Eigen Haard kijkt zowel naar het inkomen als naar doorstroming vanuit de sociale huur.
In de huisvestingsverordening Den Haag is opgenomen dat nieuwgebouwde woonruimten bij de eerste aanbieding bij voorrang kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die in specifieke delen van de regio een sociale huurwoning achterlaten (art. 15).
Door een woning te delen, kunnen meer alleenstaande starters betaalbare woonruimte vinden. Vaak stellen gemeenten bepaalde voorwaarden aan de omzetting en maken dit vergunningplichtig (meestal vanaf 3 of 4 personen) om misstanden te voorkomen voor bewoners en de omgeving. Voor beleggers is kamergewijze verhuur aantrekkelijk, omdat zij zo in een gespannen markt een veel hogere totale huuropbrengst kunnen realiseren. Bij kamergewijze verhuur door corporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt over de doelgroepen en het huurniveau.
Kanttekeningen: er zijn dan minder grotere woningen beschikbaar voor (startende) gezinnen en het vergt handhaving (met name bij particuliere verhuurders). Zie ook splitsen.
Voorbeelden/meer informatie:
Friends woningen van Rijnhart Wonen in de gemeente Leiderdorp. Het gaat hier om de huisvesting van kwetsbare jongeren.
In de gemeente Rotterdam zijn friends woningen gerealiseerd.
O.a. Rochdale hanteert een friendscontract in Zaandam en Purmerend.
De gemeente Amsterdam heeft haar beleid t.a.v. woningdelen laten evalueren in 2018 en heeft haar regels in 2020 aangepast (zie woningdelen). In Amsterdam zijn bovendien in de Samenwerkingsafspraken met de corporaties afspraken gemaakt over een quotum, over de hoogte van de totale woninghuur en over de inkomensgrens van de individuele bewoners (< €44.000).
Bij inwoning (ook wel bekend als hospitaverhuur) verhuurt een bewoner een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. Die bewoner kan eigenaar van de woning zijn of huurder, dat maakt niet uit. Het is ook niet van belang of het een woning in de vrije sector is of een sociale huurwoning. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner.
Er zijn maatschappelijke initiatieven, zoals Onder de Pannen en Kamers met Aandacht, om via kamerverhuur specifieke doelgroepen aan tijdelijke woonruimte te helpen.
Voorbeelden/meer informatie:
Het initiatief Onder de Pannen van de Regenbooggroep heeft tot doel om huurders die wat meer financiële armslag of gezelschap kunnen gebruiken te koppelen aan economisch daklozen. Onder andere de gemeenten Amsterdam, Zaanstad, Haarlem, Beverwijk en Uithoorn werken hieraan mee. Het initiatief kan gemeenten ondersteunen om Onder de Pannen uit te rollen.
Kamers met Aandacht non-profit organisatie die woonruimte organiseert voor jongeren die nog onvoldoende vangnet, geld of praktische vaardigheden hebben om helemaal zelfstandig te wonen. Iedereen kan een Kamer met Aandacht bieden en zo een jongere op weg helpen naar zelfstandigheid. In Den Haag worden zowel kamers met als zonder aandacht aangeboden.
In Leiden is ook Hospi Housing actief, mensen die een kamer over hebben, kunnen zich aanmelden voor verhuur aan een (internationale) student.
Toewijzen van betaalbare koopwoningen
|
Gemeenten kunnen dit niet regelen in de Huisvestingsverordening. Ze kunnen wel afspraken maken met verkopende partijen over voorrang voor bepaalde doelgroepen. Uit een evaluatie van de Huisvestingswet is gebleken dat gemeenten behoefte hebben om ook sociale koopwoningen toe te kunnen wijzen, ook aan lokale inwoners. Op dit moment is een wijziging van de Huisvestingswet 2014 in voorbereiding waarin dit is opgenomen. Het gaat om nieuwe sociale koopwoningen die op basis van bestemmingsplannen tot stand komen. De prijsgrens wordt gekoppeld aan de NHG-grens. Voorbeelden/meer informatie: |
Bevorderen doorstroming zodat betaalbare woningen vrijkomen
Als er woningen worden gebouwd die in een behoefte voorzien, kan dat leiden tot doorstroming waardoor betaalbare huur- of koopwoningen vrijkomen. Daarbij kan het gaan om de bouw van duurdere koopwoningen. Het kan ook gaan om aantrekkelijke woningen/woonvormen voor senioren, waardoor (grote) eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen.
Voorbeelden/meer informatie:
Sommige gemeenten proberen met gerichte maatregelen doorstroming te bevorderen. Zie ook de Platform31-publicatie Woonvarianten voor senioren.
Bij toewijzing van nieuwbouw geeft QuaWonen voorrang aan woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten.
In Gouda wordt gewerkt aan een ‘Knarrenhof’ voor ouderen.
Senioren wonen vaak nog in grote of eengezinswoningen en zijn niet zo verhuisgeneigd. De inzet van een wooncoach (vanuit de corporatie of gemeentebreed) die senioren informeert over verhuismogelijkheden, helpt zoeken en eventuele zorgen uit handen neemt, kan bevorderen dat senioren de stap zetten naar een kleinere, geschikte woning. De ervaring leert dat een verhuiscoach stimulerend werkt, maar dat het aantal verhuizingen ook dan geen grote vlucht neemt. Een andere factor van belang is of er aantrekkelijk en gevarieerd aanbod beschikbaar is voor senioren. Vaak is de inzet van een wooncoach onderdeel van een verhuisregeling, gecombineerd met andere stimulerende maatregelen zoals voorrang, huurkorting en/of een tegemoetkoming in de verhuiskosten.
Voorbeelden/meer informatie:
In Rotterdam is een seniorenmakelaar actief. Het is een gezamenlijk initiatief van de gemeente, de corporaties Woonstad Rotterdam, Vestia, Havensteder, Woonbron, SOR, en de Maaskoepel. De proef is geslaagd; inmiddels is er een tweede seniorenmakelaar bijgekomen en werken de seniorenmakelaars in de hele stad.
Ook in de regio Haaglanden zijn seniorenmakelaars actief. Senioren kunnen informatie vinden via Sociale Verhuurders Haaglanden en via Woonnet Haaglanden.
In Utrecht en Nieuwegein is er een corporatie-overstijgende verhuisadviseur.
Corporaties zijn wellicht bereid een huurgewenning of huurkorting toe te passen in sommige situaties. Bijvoorbeeld om senioren te verleiden van een eengezinswoning naar een appartement te verhuizen (oude huur = nieuwe huur). Of bij de overstap van een goedkope sociale huurwoning naar een middeldure huurwoning. Vaak kan de oude huur geharmoniseerd worden. Soms betalen corporaties of gemeenten een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Vaak verschillen de financiële regelingen per gemeente en per corporatie.
Voorbeelden/meer informatie:
Den Haag: in de Woonagenda 2020-2023 zijn doorstroom bevorderende voornemens opgenomen. Onder andere heeft de gemeente een doorstroompremie ingevoerd bij doorstroming uit grote sociale huurwoningen.
Verhuurders kunnen huishoudens met een inkomen > €41.000, die in een sociale huurwoning wonen, jaarlijks een hogere huurverhoging in rekening brengen. Voor deze scheefwoners geldt inflatie + max. 4% (i.p.v. inflatie + max. 2,5% voor andere huurders). Dit om hen te stimuleren te verhuizen naar een duurdere huur- of koopwoning. Tevens kunnen corporaties zo extra inkomsten genereren voor andere opgaven (nieuwbouw, verduurzaming, matiging huurprijzen voor andere huurders). Indien de woning vrijkomt, zal deze doorgaans weer in het sociale segment worden verhuurd. De meeste corporaties passen dit al toe.
Vanaf 1 juli 2022 is het (weer) mogelijk om bij de jaarlijkse huuraanpassing een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor huurders in een sociale huurwoning met een hoog (midden)inkomen. De methodiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2022 anders dan in voorgaande jaren. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een inkomensafhankelijke huurverhoging kan worden gegeven is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens.
Met de Wet doorstroming huurmarkt zijn er meer mogelijkheden ontstaan voor tijdelijke huurcontracten. Door het hanteren van tijdelijke huurcontracten (5 jaar) vindt er meer doorstroming plaats en komen de woningen steeds opnieuw beschikbaar voor de doelgroep. Het meest gangbaar zijn de campuscontracten voor studenten en de jongerencontracten. De huurder behoudt zijn inschrijving als woningzoekende.
Kanttekening: niet altijd zijn er alternatieven voor handen voor de mensen wiens huurcontract afloopt. Hiervoor kunnen aanvullende afspraken worden gemaakt, bijv. over een vangnet.
Er heeft nog geen uitgebreide evaluatie plaatsgevonden van de vijfjaarscontracten. Een evaluatie zou meer zicht geven op de voor- en nadelen. De gemeente Amsterdam voert momenteel een evaluatie uit.
Ook veel particuliere huurders bieden tijdelijke contracten aan, maar dit heeft ook een keerzijde.
Vanuit de gewijzigde Woningwet kunnen vanaf 1 januari 2022 huurovereenkomsten worden afgesloten voor de duur dat een tijdelijke- of flexwoning op een locatie staat. De huurovereenkomst kan door deze wijziging rechtsgeldig opgezegd worden als de omgevingsvergunning voor de woning eindigt. Dit biedt zowel huurders als verhuurders meer zekerheid. Zo kunnen huurders net zo lang in de flexwoning wonen als dat de woning op de betreffende locatie mag staan.
Voorbeelden/meer informatie:
Platform31 heeft de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en de eerste praktijkervaringen op een rij gezet.
Bij studentenwoningen is een studentencontract inmiddels gemeengoed.
Ook verhuren corporaties steeds meer woonruimte met een tijdelijk jongerencontract.
Jongerencontracten door Woonstad Rotterdam. Ook in Den Haag gaan corporaties jongerencontracten inzetten.
Dudok wonen: In Between Places in Hilversum en Almere. Het gaat om spoedzoekers die voor korte termijn woonruimte nodig hebben (als gevolg van bijvoorbeeld executieverkoop woning, overlijden ouders, echtscheiding of door overmacht dreigend dakloos). Nul20 artikel over het concept In Between Places.
Praktijkvoorbeeldenkaart Expertisecentrum Flexwonen (tijdelijke woonvormen gaan gepaard met tijdelijke contracten).
Tegengaan van oneigenlijk gebruik (woonfraude, toeristische verhuur etc.)
Juist in een markt die onder druk staat, zijn mensen creatief om de regels te ontduiken of misbruik te maken van de schaarste. Zo betrekken mensen met gebruik van valse formulieren sociale huurwoningen. En huurders die inmiddels elders wonen, verhuren hun sociale huurwoning onrechtmatig onder, al dan niet voor een hogere huurprijs. Ook kan sprake zijn van crimineel gebruik. Of van overtreding van de regels van vakantiehuur.
Door onrechtmatigheden te bestrijden, komen woningen weer beschikbaar voor mensen uit de doelgroep op de wachtlijst. Zowel gemeenten als corporaties zijn actief in het tegengaan van woonfraude.
Recent is met de Wet toeristische verhuur de Huisvestingswet aangepast en zijn er meer handvatten gekomen voor gemeenten om toeristische verhuur binnen de perken te houden. Op deze website zijn de mogelijkheden toegelicht. Gemeenten kunnen o.a. een registratieplicht invoeren, een nachtencriterium en een vergunningplicht.
Voorbeelden/meer informatie:
Verschillende gemeenten pakken woonfraude aan: Den Haag, Leiden en Rotterdam.
Vakantieverhuur is in Den Haag zonder toestemming momenteel niet toegestaan, tot er nieuw beleid is ontwikkeld (Nota voorraadbeleid 2020). Dankzij de komst van de nieuwe Wet Toeristische Verhuur van woonruimte wordt het voor bewoners straks weer mogelijk hun woning te verhuren aan toeristen middels een vergunning.
De gemeente Rotterdam heeft beleid voor vakantieverhuur.
In Amsterdam werken gemeente en corporaties samen in het project Zoeklicht.