Toevoegen van betaalbare woningen door nieuwbouw en transformatie

Om nieuwe betaalbare woningen toe te voegen aan de woningvoorraad (en te behouden) kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. Hieronder worden deze knoppen en de bijbehorende instrumenten kort uiteengezet.  

Voordat we hieronder inzoomen op afzonderlijke knoppen en instrumenten voor verschillende situaties, wordt gewezen op een aantal rapporten en plannen die in bredere zin ingaan op de sturing op betaalbare nieuwbouw: niet alleen op de aantallen betaalbare woningen , maar ook op de prijs, kwaliteit en de exploitatieduur.

Sturing woningbouwprogramma op betaalbare woningen

Eigen grond maakt gemeentelijke sturing op de bouw van betaalbare woningen makkelijker. De gemeente kan het programma bepalen, voorwaarden stellen en eventueel de grondprijzen voor sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop verlagen.
Weinig gemeenten voeren nog een actief grondbeleid en gemeenten hebben daarom weinig eigen locaties voorhanden.
Het stellen van voorwaarden t.a.v. de bouw van sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop (aantallen en nadere voorwaarden), naast voorwaarden t.a.v. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid etc. zal wel een drukkend effect hebben op de grondopbrengsten.
Ook kan de gemeente kiezen voor uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop van de grond. Het hanteren van erfpacht kan leiden tot meer betaalbare woningen, omdat de grondkosten lager zijn. 

Voorbeelden/meer informatie:

Gemeenten met relatief veel eigen grond in de MRA zijn Amsterdam, Almere en Hilversum. Deze gemeenten hebben veel ervaring met sturing van het woningbouwprogramma op eigen grond, bijvoorbeeld via tenders. Deze gemeenten geven ook grond uit in erfpacht, soms al sinds lange tijd, soms sinds kort om het realiseren van betaalbare woningen te stimuleren. Zie ook ‘korting op de koopprijs’.

De gemeente Amsterdam heeft een website met haar tenderprogramma.

Het gemeentelijk nieuwbouwbeleid, zoals bijv. opgenomen in een woonvisie, zal een basis vormen voor prestatieafspraken met corporaties over nieuwbouw. Corporaties hebben op eigen locaties soms mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te voegen door inbreiding of door sloop/nieuwbouw. Dit is een makkelijke manier om sociale huur bij te bouwen. Ook is het mogelijk dat corporaties nieuwe locaties verwerven. 
Nadeel kan zijn dat dit leidt tot een grotere concentratie van sociale huurwoningen. Het is ook mogelijk dat corporaties middeldure huurwoningen of betaalbare koopwoningen toevoegen. Het bouwen van niet-DAEB-woningen is op dit moment nog aan een markttoets onderhevig, maar deze wordt de komende tijd vereenvoudigd. Vanaf 2021 wil het Rijk de markttoets voor drie jaar buiten werking stellen voor de bouw van woningen met een middenhuur (tot 1.000 euro) en goedkope koopwoningen (tot de NHG-grens).

Voorbeelden/meer informatie:

Ymere bouwt 330 sociale huurappartementen in Eenhoorngebied in Amsterdam-Oost

Vereenvoudiging van de markttoets

De gemeente kan invloed uitoefenen op het bouwprogramma indien aanpassing van het bestemmingsplan vereist is. Doorgaans zullen marktpartij en gemeente in onderhandeling treden met de bedoeling om overeenstemming te bereiken in een anterieure overeenkomst. Naast prijssegmenten en kwaliteit komen ook andere onderwerpen aan bod (o.a. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid). Hoe meer wensen een gemeente heeft, hoe lastiger het zal zijn tot overeenstemming te komen. Vooral als voor de grond een hoge prijs is betaald, kan het verdienmodel van de marktpartij onder druk komen.
Ook t.o.v. marktpartijen staat de gemeente sterker als het nieuwbouwbeleid helder is vastgelegd. Zo weet de marktpartij tijdig waar zij aan toe is en kan zij daar rekening mee houden.
De meeste gemeenten hanteren anterieure overeenkomsten.

Voorbeelden/meer informatie:

In Gooise Meren is een compensatieregeling ingevoerd. Hiermee willen ze voor elkaar krijgen dat minimaal 1/3 van de woningen wordt gebouwd in het betaalbare segment. Lukt dit niet, dan moet er worden gecompenseerd.

Indien aanpassing van het bestemmingsplan nodig is, kan de gemeente ‘sociale huur’¹, ‘middeldure huur’² en/of ‘sociale koop’³ ook als categorie opnemen in het bestemmingsplan en zo een gewenst programma afdwingen. Er is dan ook een gemeentelijke doelgroepenverordening nodig, waarin tenminste de exploitatieduur en de omschrijving van de doelgroep is vastgelegd voor de betreffende categorie(ën) (zie ook voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen).

De gemeente kan echter de bouw niet afdwingen, indien het programma voor de marktpartij niet acceptabel is (een bouwplicht kan wel worden overeengekomen, in een anterieure overeenkomst).

Voorbeelden/meer informatie:

Verschillende gemeenten hebben inmiddels een doelgroepenverordening vastgesteld (zie ook voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen). Ervaringen met nieuwbouwlocaties waar het woningbouwprogramma in een bestemmingsplan is voorgeschreven zijn nog niet bekend.

De minister heeft het voornemen om de koopprijsgrens van ‘sociale koop’ te verhogen tot de NHG-grens. Dit mede n.a.v. het onderzoek ‘Sociale koop als instrument in het bestemmingsplan’ van Platform31. De bovengrens van een sociale koopwoning ligt in 2020 op 310.000 euro. De NHG-kostengrens stijgt per 1 januari 2021 naar 325.000 euro.

¹ huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

² huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

³ koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 310.000, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. In 2021 wordt de kostengrens van een sociale koopwoning verhoogt naar € 325.000.

De gemeente kan sturen door een woonvisie en prestatieafspraken te maken. In de prestatieafspraken gaat het niet alleen om nieuwbouw, maar ook om de netto groei van de (dynamische) sociale voorraad. Behalve op eigen locaties kunnen corporaties sociale huurwoningen realiseren of afnemen op locaties van gemeente en marktpartijen.
Overigens zijn prestatieafspraken over nieuwbouw niet altijd even hard. Soms zijn de voornemens gekoppeld aan locaties, soms nog niet.

Voorbeelden/meer informatie:

Samenwerkingsafspraken in Amsterdam tussen de gemeente Amsterdam, de corporaties en de huurderskoepels.

Dergelijke vormen, zoals wooncoöperaties, kunnen op een bescheiden schaal een bijdrage leveren aan het toevoegen/behouden van betaalbaar woonmogelijkheden. Doorgaans zijn deze woonvormen minstens zoveel gericht op zeggenschap dan op betaalbaar wonen. Collectieve woonvormen kunnen behalve in de nieuwbouw overigens ook ontstaan in de bestaande voorraad.   

Voorbeelden/meer informatie:

Platform31 heeft een Actieprogramma Wooncoöperaties

In den lande zijn een aantal initiatieven op dit vlak. Bijv. het Rotterdams Woongenootschap

Op IJburg is ook een zelfbouwcoöperatie actief.

De gemeente Amsterdam heeft een actieplan opgesteld om de groei van het aantal woningcoöperaties te stimuleren. Zie ook het artikel van Nul20 hierover. 

Voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen

Als er geen exploitatietermijn is vastgelegd kan een huurwoning bij mutatie naar een duurder huursegment worden getild en dus weglekken. Dit geldt ook voor sociale huurwoningen indien deze door een marktpartij worden gerealiseerd. Voor het behouden van nieuw te bouwen betaalbare huurwoningen is het vastleggen van de exploitatieduur (bijv. 20 jaar) daarom essentieel. Dit kan worden vastgelegd in een doelgroepenverordening en/of in anterieure overeenkomsten en/of in verkoop- of erfpachtvoorwaarden. In geval van een doelgroepenverordening is de exploitatietermijn minimaal 10 jaar voor sociale huur- en middeldure huurwoningen.
Ook voor sociale koop kan een minimale instandhouding worden vastgelegd in de doelgroepenverordening; dan geldt ten minste één jaar en ten hoogste 10 jaar.
Nadeel: Handhaving is noodzakelijk.

Voorbeelden/meer informatie:

Binnen de MRA hebben onder meer de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Diemen en Aalsmeer inmiddels een doelgroepenverordening, die zowel betrekking heeft op sociale huur als op middenhuur. De gemeente Haarlem heeft sinds 2020 een doelgroepenverordening voor die daarnaast ook over sociale koop gaat.

De jaarlijkse huurstijging in de vrije sector is nu nog niet gemaximeerd. Zelfs als de minimale exploitatieduur van nieuwe middeldure huurwoningen is vastgelegd (zie voorgaande), kunnen de huurprijzen in enkele jaren verhoogd worden van de onderkant van dit huursegment (bijv. € 800) naar de bovenkant van het middeldure huursegment (bijv. € 970). Dit kan door een beperkte (jaarlijkse) huurstijging vast te leggen in een doelgroepenverordening of in een anterieure overeenkomst. Nadeel: handhaving is noodzakelijk. 

Afspraken met marktpartijen over de bestaande voorraad is lastig, daarom maken gemeenten bij nieuwbouw steeds vaker afspraken voor langjarig behoud in middensegment (zoals de Amsterdamse intentieverklaring voor middenhuur).

Er wordt een wetsvoorstel voorbereid om de jaarlijkse huurstijging in de vrije sector te maximeren op inflatie + 1%. Deze maximering zorgt ervoor dat ook huurders in de vrije sector weten waar zij aan toe zijn en niet onverwacht te maken krijgen met huurverhogingen. De maximale jaarlijkse stijging van de huur wordt hiermee gelijk getrokken met huurders van een sociale huurwoning. Dit nieuwe beleid geldt voor alle vrije sector huurwoningen (nieuw en oud). Overigens is met deze maatregel het probleem van hoge aanvangshuren nog steeds niet opgelost. Juist bij mutatie zie je de hoge huren en grote huursprongen.

Voorbeelden/meer informatie:

Utrecht heeft beleid opgenomen in haar Actieplan Middenhuur: Utrechts beleid voor middenhuurwoningen

Amsterdamse intentieverklaring voor middenhuur.

Voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen worden opgekocht door een belegger die de woning duur wil verhuren (buy-to-let). Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht vastleggen in geval van eigen locaties en/of afspreken met marktpartijen of corporaties.
Nadeel: dit vereist handhaving.

Vanaf 2021 gaan beleggers 8% overdrachtsbelasting betalen. Deze aanpassing van de overdrachtsbelasting is bedoeld om buy-to-let te ontmoedigen ten gunste van zelfbewoning. De zelfbewoningsplicht wordt vaak in combinatie ingezet met een anti-speculatiebeding.

Voorbeelden/meer informatie:

 Amstelveen wil een zelfbewoningsplicht invoeren voor nieuwbouw koopwoningen. In Amsterdam is het opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.

Middels een anti-speculatiebeding kunnen gemeenten verbieden om de woning binnen een bepaalde tijd door te verkopen. Ook kan er gewerkt worden met een (aflopende) boete totdat de bepaalde tijd is verstreken. Het is mogelijk om in een anti-speculatiebeding uitzonderingen te benoemen, bijvoorbeeld na een scheiding of als mensen een baan aan de andere kant van het land vinden. Een anti-speculatiebeding is vooral interessant wanneer gemeenten maatregelen nemen waarmee het starters bevoordeelt, zodat de getroffen maatregel daadwerkelijk ten goede komt aan de starter. 

Het aantal gemeenten dat een anti-speculatiebeding invoert, neemt toe. In de afgelopen twee jaar hebben verschillende gemeenten  het beding ingevoerd. Een adequate handhaving blijkt lastig. Gemeenten zijn mede afhankelijk van meldingen door partijen als makelaars, notarissen of buurtbewoners.

De anti-speculatiebeding wordt vaak in combinatie ingezet met de zelfbewoningsplicht (bijvoorbeeld Utrecht).

Voorbeelden/meer informatie:

De gemeente Amsterdam, Amstelveen en Haarlem hebben een anti-speculatiebeding ingevoerd.

Het gaat bij het toevoegen van betaalbare woningen natuurlijk niet alleen om aantallen, prijzen en exploitatieduur. Van belang is ook om te bepalen welke andere woningkwaliteiten nodig of wenselijk zijn, zoals de grootte en de indeling van de woning, gezien de beoogde doelgroepen (bijv. alleenstaande starters, gezinnen).

Tijdelijke locaties gebruiken voor tijdelijke huisvesting

Wanneer locaties nog niet kunnen worden ontwikkeld, kunnen ze soms wel voor een bepaalde periode (bijv. 10 jaar) worden ingezet voor tijdelijke huisvesting, bijv. met wooncontainers. Dit gaat per definitie om betaalbare huisvesting in de huursector en leent zich met name voor specifieke doelgroepen zoals jongeren.
Recent heeft het ministerie van BZK bekend gemaakt dat tijdelijke en flexibele woonvormen worden gestimuleerd. Het programma houdt onder meer in een vrijstelling van de Verhuurdersheffing en een langere vrijstelling van het bestemmingsplan.

Tientallen gemeenten experimenteren met nieuwe flexibele woonoplossingen. Inmiddels zijn er al meer dan 275 projecten bekend. Een mogelijkheid is het plaatsen van tijdelijke woonunits, die er in allerlei typen en prijsklassen zijn. Deze woonunits zijn gemakkelijk verplaatsbaar of demontabel en elders weer op te bouwen. En er bestaan inmiddels tientallen Magic Mix-projecten waar verschillende doelgroepen samen in één gebouw wonen, bijvoorbeeld jongeren met ouderen, studenten met jonge statushouders of allerlei doelgroepen door elkaar. 

Voorbeelden/meer informatie:

Ruimte voor flexwoningen (Planbureau voor de Leefomgeving)

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties: Meer woning voor spoedzoekers.

Zie hier de praktijkvoorbeeldenkaart van het expertisecentrum Flexwonen.

De gemeente Haarlem start in 2020 de voorbereidingen voor 10 tijdelijke Tiny Tim-woningen.

De gemeente Purmerend gaat zelf tijdelijke woningen realiseren voor urgent woningzoekenden.

Dudok Wonen bouwt tijdelijke sociale huurwoningen in Almere.

In Amsterdam en Utrecht worden tijdelijke woningen gecreëerd die deels worden bewoond door jongeren en deels door bijzondere doelgroepen (magic mix projecten). Amsterdam: Science Park en RiekerhavenUtrecht: Mix van statushouders, jongeren en mensen die een nieuwe kans pakken en een mix tussen jong en oud.

Transformeren samenstelling van de woningvoorraad

Daar waar er teveel grote woningen voorkomen in de woningvoorraad in verhouding tot de vraag. Bijvoorbeeld in gemeenten die vergrijzen of in gemeenten met een gebrek aan starterswoningen.
Met de corporaties kunnen over transformatie van de portefeuille via sloop/nieuwbouw prestatieafspraken worden gemaakt, zodat het bezit beter aansluit op de doelgroep.
Juridische of bouwkundige splitsing van ruime woningen (door particulieren) kan een gemeente vrijlaten of reguleren in Huisvestingsverordening.
Het splitsen van woningen kan, indien op grotere schaal toegepast, gevolgen hebben voor de leefbaarheid: veranderende bevolkingssamenstelling, parkeerdruk, afval etc. Ook is niet bij voorbaat gegarandeerd dat door splitsing altijd betaalbare koop- of huurwoningen ontstaan. Ook vraagt regulering om handhaving. Zie ook ‘woningdelen’  over onzelfstandig wonen.

Voorbeelden/meer informatie:

Amsterdam: Ymere vervangt 123 eengezinswoningen door 330 kleinere appartementen in de Dieselstraat in Amsterdam-Oost.

Woningen splitsen als oplossing voor overspannen woningmarkt

In de Gooi- en Vechtstreek is splitsen (en ook andere wijzigingen aan de woningvoorraad) niet gereguleerd. De gemeente Amstelveen heeft het splitsen in de Huisvestingsverordening juist maximaal beperkt.

Nieuwbouw van friendswoningen: Friends wonen, vriendschappelijk samenwonen in één appartement.