Toepassing van het instrumentarium
De inzet van instrumenten begint met het vaststellen van gemeentelijk (en/of regionaal) woonbeleid. Wat is de inzet t.a.v. de positie van lage en middeninkomens? Helderheid over de koers en de ambities is zowel rechtstreeks (Woningwet, onderbouwing van de uitwerking van beleid) als indirect (verwachtingen) van invloed op de medewerking van corporaties en marktpartijen. De woonvisie is daarvoor een ideaal instrument. Daarin kan de gemeente een integrale en samenhangende visie neerleggen op het wonen in de gemeente, waarin het onderwerp betaalbaarheid de plek krijgt die het verdient. Daarbij kunnen alle genoemde oplossingsrichtingen aan de orde komen. Belangrijk bijvoorbeeld zijn de uitgangspunten van de gemeente voor het woningbouwprogramma, zodat dit helder is voor corporaties en marktpartijen.
Corporaties kunnen een waardevolle bijdrage leveren aan het vergroten van de huisvestingsmogelijkheden voor lage en middeninkomens. Als toegelaten instellingen die vallen onder de Woningwet en een maatschappelijke taak hebben zonder winstdoelstelling. Zij worden geacht bij te dragen aan het woonbeleid van de gemeente en dit doen zij door prestatieafspraken te maken met gemeente en huurders. Dat betekent dat corporaties samenwerkingspartners zijn die kunnen bijdragen aan verschillende doelen zonder dat de gemeente dit via regelgeving hoeft op te leggen. Bijvoorbeeld middeldure huur en het bevorderen van de doorstroming.
Tegelijkertijd zijn de investeringsruimte en de praktische mogelijkheden van de corporaties gelimiteerd, terwijl er verschillende grote opgaven liggen: het betaalbaar houden van de huren, nieuwbouw, verduurzaming en kwaliteitsverbetering. Er zijn dus grenzen aan wat zij kunnen bijdragen, en de mogelijkheden van corporaties verschillen flink.
Het tekort aan investeringscapaciteit van de corporaties is een structureel probleem. Dit is ook de conclusie van het landelijk onderzoek naar opgaven en middelen in 2020. De MRA wordt daarin expliciet genoemd als een van de regio’s waar de opgaven en het tekort groot zijn. Het nieuwe kabinet heeft aangekondigd de investeringsruimte te vergroten. De Verhuurdersheffing zal worden afgeschaft in combinatie met prestatieafspraken met de corporaties. Daarnaast worden er diverse subsidies beschikbaar gesteld.
De sturingsmogelijkheden van een gemeente op nieuwbouw van sociale huurwoningen en van middeldure huurwoningen zijn groter naarmate een gemeente (of corporatie) meer grond in bezit heeft. Bijna alle gemeenten voeren echter sinds de crisis geen actief grondbeleid meer en zijn daardoor meer afhankelijk van marktpartijen. Marktpartijen willen een bepaald rendement realiseren. De ruimte die zij zien om tegemoet te komen aan de wensen van de gemeente hangen mede af van de aankoopprijs van de grond. Hoe eerder zij op de hoogte zijn van het gemeentelijk woonbeleid, hoe meer zij bereid zullen zijn de grenzen van hun mogelijkheden op te zoeken.
Ook het beleid om nieuwbouw zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren maakt het moeilijker om betaalbare woningen te realiseren. Inbreidings- en transformatielocaties zijn doorgaans complexe locaties die extra ontwikkelkosten met zich meebrengen.
Gebieden met een hoge marktdruk
In de delen van de MRA met een hoge marktdruk vergt het borgen van de toegang van lage en middeninkomens een continue en brede inzet. Sturing gaat tegen de (sterke) markt in.
Gebieden met een minder hoge marktdruk
Er zijn in de MRA ook gebieden waar de marktdruk minder hoog is, al worden dit er snel minder. Er zijn nog betaalbare koopwoningen voorhanden, maar de keus neemt af. Ook is de druk op de sociale huurvoorraad nog minder groot.