Toevoegen van betaalbare woningen door nieuwbouw en transformatie

Om nieuwe betaalbare woningen toe te voegen aan de woningvoorraad (en te behouden) kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. Hieronder worden deze knoppen en de bijbehorende instrumenten kort uiteengezet.  

Voordat we hieronder inzoomen op afzonderlijke knoppen en instrumenten voor verschillende situaties, wordt gewezen op een aantal rapporten en plannen die in bredere zin ingaan op de sturing op betaalbare nieuwbouw: niet alleen op de aantallen betaalbare woningen , maar ook op de prijs, kwaliteit en de exploitatieduur.

Sturing in woningbouwprogramma op betaalbare woningen

Eigen grond maakt gemeentelijke sturing op de bouw van betaalbare woningen makkelijker. De gemeente kan het programma bepalen, voorwaarden stellen en eventueel de grondprijzen voor sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop verlagen.
Weinig gemeenten voeren nog een actief grondbeleid en gemeenten hebben daarom weinig eigen locaties voorhanden.
Het stellen van voorwaarden t.a.v. de bouw van sociale huur, middeldure huur en/of sociale koop (aantallen en nadere voorwaarden), naast voorwaarden t.a.v. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid etc. zal wel een drukkend effect hebben op de grondopbrengsten.
Ook kan de gemeente kiezen voor uitgifte in erfpacht in plaats van verkoop van de grond. Het hanteren van erfpacht kan leiden tot meer betaalbare woningen, omdat de grondkosten lager zijn. 

Voorbeelden/meer informatie:

Gemeenten met relatief veel eigen grond in de MRA zijn Amsterdam, Almere en Hilversum. Deze gemeenten hebben veel ervaring met sturing van het woningbouwprogramma op eigen grond, bijvoorbeeld via tenders. Deze gemeenten geven ook grond uit in erfpacht, soms al sinds lange tijd, soms sinds kort om het realiseren van betaalbare woningen te stimuleren. Zie ook ‘korting op de koopprijs’.

De gemeente Amsterdam heeft een website met haar tenderprogramma.

Het gemeentelijk nieuwbouwbeleid, zoals bijv. opgenomen in een woonvisie, zal een basis vormen voor prestatieafspraken met corporaties over nieuwbouw. Corporaties hebben op eigen locaties soms mogelijkheden om sociale huurwoningen toe te voegen door inbreiding of door sloop/nieuwbouw. Dit is een makkelijke manier om sociale huur bij te bouwen. Ook is het mogelijk dat corporaties nieuwe locaties verwerven. 
Nadeel kan zijn dat dit leidt tot een grotere concentratie van sociale huurwoningen. Het is ook mogelijk dat corporaties middeldure huurwoningen of betaalbare koopwoningen toevoegen. Het bouwen van niet-DAEB-woningen is op dit moment nog aan een markttoets onderhevig, maar deze wordt de komende tijd vereenvoudigd.

Voorbeelden/meer informatie:

Ymere bouwt 330 sociale huurappartementen in Eenhoorngebied in Amsterdam-Oost

Vereenvoudiging van de markttoets

De gemeente kan invloed uitoefenen op het bouwprogramma indien aanpassing van het bestemmingsplan vereist is. Doorgaans zullen marktpartij en gemeente in onderhandeling treden met de bedoeling om overeenstemming te bereiken in een anterieure overeenkomst. Naast prijssegmenten en kwaliteit komen ook andere onderwerpen aan bod (o.a. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid). Hoe meer wensen een gemeente heeft, hoe lastiger het zal zijn tot overeenstemming te komen. Vooral als voor de grond een hoge prijs is betaald, kan het verdienmodel van de marktpartij onder druk komen.
Ook t.o.v. marktpartijen staat de gemeente sterker als het nieuwbouwbeleid helder is vastgelegd. Zo weet de marktpartij tijdig waar zij aan toe is en kan zij daar rekening mee houden.
De meeste gemeenten hanteren anterieure overeenkomsten.

Indien aanpassing van het bestemmingsplan nodig is, kan de gemeente ‘sociale huur’¹, ‘middeldure huur’² en/of ‘sociale koop’³ ook als categorie opnemen in het bestemmingsplan en zo een gewenst programma afdwingen. Er is dan ook een gemeentelijke doelgroepenverordening nodig, waarin tenminste de exploitatieduur en de omschrijving van de doelgroep is vastgelegd voor de betreffende categorie(ën) (zie ook voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen).

De gemeente kan echter de bouw niet afdwingen, indien het programma voor de marktpartij niet acceptabel is (een bouwplicht kan wel worden overeengekomen, in een anterieure overeenkomst).

Voorbeelden/meer informatie:

Verschillende gemeenten hebben inmiddels een doelgroepenverordening vastgesteld (zie ook voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen). Ervaringen met nieuwbouwlocaties waar het woningbouwprogramma in een bestemmingsplan is voorgeschreven zijn nog niet bekend.

De minister heeft het voornemen om de koopprijsgrens van ‘sociale koop’ te verhogen tot de NHG-grens. Dit mede n.a.v. het onderzoek ‘Sociale koop als instrument in het bestemmingsplan’ van Platform31.

¹ huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

² huurwoning met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in een gemeentelijke verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in die verordening voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

³ koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

De gemeente kan sturen met woonvisie en prestatieafspraken. In de prestatieafspraken gaat het niet alleen om nieuwbouw, maar ook om de netto groei van de (dynamische) sociale voorraad. Behalve op eigen locaties kunnen corporaties sociale huurwoningen realiseren of afnemen op locaties van gemeente en marktpartijen.
Overigens zijn prestatieafspraken over nieuwbouw niet altijd even hard. Soms zijn de voornemens gekoppeld aan locaties, soms nog niet.

Dergelijke vormen, zoals wooncoöperaties, kunnen op een bescheiden schaal een bijdrage leveren aan het toevoegen/behouden van betaalbaar woonmogelijkheden. Doorgaans zijn deze woonvormen minstens zoveel gericht op zeggenschap dan op betaalbaar wonen. Collectieve woonvormen kunnen behalve in de nieuwbouw overigens ook ontstaan in de bestaande voorraad.   

Voorbeelden/meer informatie:

Platform31 heeft een Actieprogramma Wooncoöperaties

In den lande zijn een aantal initiatieven op dit vlak. Bijv. het Rotterdams Woongenootschap

Op IJburg is ook een zelfbouwcoöperatie actief.

De gemeente Amsterdam heeft een actieplan opgesteld om de groei van het aantal woningcoöperaties te stimuleren. Zie ook het artikel van Nul20 hierover. 

Voorwaarden stellen aan nieuwbouw van betaalbare woningen

Als er geen exploitatietermijn is vastgelegd kan een huurwoning bij mutatie naar een duurder huursegment worden getild en dus weglekken. Dit geldt ook voor sociale huurwoningen indien deze door een marktpartij worden gerealiseerd. Voor het behouden van nieuw te bouwen betaalbare huurwoningen is het vastleggen van de exploitatieduur (bijv. 20 jaar) daarom essentieel. Dit kan worden vastgelegd in een doelgroepenverordening en/of in anterieure overeenkomsten en/of in verkoop- of erfpachtvoorwaarden. In geval van een doelgroepenverordening is de exploitatietermijn minimaal 10 jaar voor sociale huur- en middeldure huurwoningen.
Ook voor sociale koop kan een minimale instandhouding worden vastgelegd in de doelgroepenverordening; dan geldt ten minste één jaar en ten hoogste 10 jaar.
Nadeel: Handhaving is noodzakelijk.

Voorbeelden/meer informatie:

Binnen de MRA hebben onder meer de gemeenten Amstelveen, Amsterdam, Diemen en Aalsmeer inmiddels een doelgroepenverordening, die zowel betrekking heeft op sociale huur als op middenhuur. De gemeente Haarlem bereidt een doelgroepenverordening voor die daarnaast ook over sociale koop gaat.

De jaarlijkse huurstijging in de vrije sector is niet gereguleerd. Zelfs als de minimale exploitatieduur van nieuwe middeldure huurwoningen is vastgelegd (zie voorgaande), kunnen de huurprijzen in enkele jaren verhoogd worden van de onderkant van dit huursegment (bijv. € 800) naar de bovenkant van het middeldure huursegment (bijv. € 970). Dit kan door een beperkte (jaarlijkse) huurstijging vast te leggen in een doelgroepenverordening of in een anterieure overeenkomst. Nadeel: handhaving is noodzakelijk. 

Voorbeelden/meer informatie:

Utrecht heeft dit als beleid opgenomen in haar Actieplan Middenhuur: Utrechts beleid voor middenhuurwoningen

Voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen worden opgekocht door een belegger die de woning duur wil verhuren (buy-to-let). Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht vastleggen in geval van eigen locaties en/of afspreken met marktpartijen of corporaties.
Nadeel: dit vereist handhaving.

Voorbeelden/meer informatie:

Amsterdam en Amstelveen willen een zelfbewoningsplicht invoeren voor nieuwbouw koopwoningen.

Dit beding dient er toe te voorkomen dat beleggers een woning kopen om deze binnen korte tijd weer met winst te verkopen. Het kan bijvoorbeeld worden toegepast als de woningen onder de marktprijs worden aangeboden. Bepaalde situaties, zoals echt-scheiding, worden vaak uitgezonderd. Gemeenten kunnen een anti-speculatiebeding vastleggen in geval van eigen locaties en/of afspreken met marktpartijen of corporaties.
Nadeel: dit vereist handhaving.

Voorbeelden/meer informatie:

Het is onbekend welke gemeenten (nog) een anti-speculatiebeding hanteren.
De gemeente Aalsmeer overweegt in het kader van de op te stellen woonvisie een anti-speculatiebeding toe te passen bij nieuwbouw, in combinatie met een zelfbewoningsplicht.

Het gaat bij het toevoegen van betaalbare woningen natuurlijk niet alleen om aantallen, prijzen en exploitatieduur. Van belang is ook om te bepalen welke andere woningkwaliteiten nodig of wenselijk zijn, zoals de grootte en de indeling van de woning, gezien de beoogde doelgroepen (bijv. alleenstaande starters, gezinnen).

Tijdelijke locaties gebruiken voor tijdelijke huisvesting

Wanneer locaties nog niet kunnen worden ontwikkeld, kunnen ze soms wel voor een bepaalde periode (bijv. 10 jaar) worden ingezet voor tijdelijke huisvesting, bijv. met wooncontainers. Dit gaat per definitie om betaalbare huisvesting in de huursector en leent zich m.n. voor specifieke doelgroepen zoals jongeren.
Recent heeft het ministerie van BZK bekend gemaakt dat tijdelijke en flexibele woonvormen zullen worden gestimuleerd. Het programma houdt onder meer in een vrijstelling van de Verhuurdersheffing en een langere vrijstelling van het bestemmingsplan.

Voorbeelden/meer informatie:

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties: Meer woning voor spoedzoekers.

Diverse voorbeelden in Amsterdam (studentenwoningen).

De gemeente Purmerend gaat zelf tijdelijke woningen realiseren voor urgent woningzoekenden.

In Amsterdam, Haarlemmermeer en Utrecht worden tijdelijke woningen gecreëerd die deels worden bewoond door jongeren en deels door bijzondere doelgroepen (magic mix projecten).

Amsterdam: Science Park en Riekerhaven 
Haarlemmermeer: Samen met Ymere realiseert gemeente Haarlemmermeer tijdelijke woningen voor statushouders, jongeren en reguliere woningzoekers.
Utrecht: Mix van statushouders, jongeren en mensen die een nieuwe kans pakken.

Transformeren samenstelling van de woningvoorraad

Daar waar er teveel grote woningen voorkomen in de woningvoorraad in verhouding tot de vraag. Bijvoorbeeld in gemeenten die vergrijzen of in gemeenten met een gebrek aan starterswoningen.
Met de corporaties kunnen over transformatie van de portefeuille via sloop/nieuwbouw prestatieafspraken worden gemaakt, zodat het bezit beter aansluit op de doelgroep.
Juridische of bouwkundige splitsing van ruime woningen (door particulieren) kan een gemeente vrijlaten of reguleren in Huisvestingsverordening.
Het splitsen van woningen kan, indien op grotere schaal toegepast, gevolgen hebben voor de leefbaarheid: veranderende bevolkingssamenstelling, parkeerdruk, afval etc. Ook is niet bij voorbaat gegarandeerd dat door splitsing altijd betaalbare koop- of huurwoningen ontstaan. Ook vraagt regulering om handhaving. Zie ook ‘woningdelen’  over onzelfstandig wonen.

Voorbeelden/meer informatie:

Amsterdam: Ymere vervangt 123 eengezinswoningen door 330 kleinere appartementen in de Dieselstraat in Amsterdam-Oost.

Woningen splitsen als oplossing voor overspannen woningmarkt

In de Gooi- en Vechtstreek is splitsen (en ook andere wijzigingen aan de woningvoorraad) niet gereguleerd. De gemeente Amstelveen heeft het splitsen in de Huisvestingsverordening juist maximaal beperkt.