Beter benutten van betaalbare woningen

Om nieuwe of bestaande betaalbare woningen beter te benutten voor de doelgroepen die daarop zijn aangewezen, kan aan verschillende knoppen worden gedraaid. De Huisvestingsverordening is hierbij een belangrijk instrument. Momenteel worden de Huisvestingsverordeningen in veel regio’s herzien.

Verhuren sociale huurwoningen aan lage inkomens

Via de Huisvestingsverordening. In het kader van de betaalbaarheid zullen de regels in elk geval betrekking hebben op huur in relatie tot het inkomen (passend toewijzen). Daarnaast kunnen regels gesteld worden over andere passendheids- of voorrangscriteria (bijv. huishouden-/woninggrootte) en over de volgorde van verschillende groepen (urgenten, starters/doorstromers).

Binnen het woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporaties kan de positie van diegenen die het meest een woning nodig hebben verbeterd worden. Bijv. door een deel van de woningen voor deze groep te reserveren of deze groep voorrang te geven. Denk aan starters. Hier wordt binnen het voormalige Stadsregiogebied over nagedacht.

Voorbeelden/meer informatie:

Toewijzing van corporatiewoningen op basis van een (regionaal afgestemde) Huisvestingsverordening en via woonruimteverdeelsystemen gebeurt overal in de MRA. Uitzondering is Lelystad, waar de enige woningcorporatie de sociale huurwoningen verdeelt.

Ook de toewijzing van particuliere sociale huursector kan geregeld worden in de Huisvestingsverordening. Zodat ook deze woningen vaker terecht komen bij de lagere inkomens. Gemeenten die dat doen, hanteren vaak wel soepeler voorwaarden dan voor corporatiewoningen (bijv. een wat hogere inkomensgrens, alleen inkomensvoorwaarden).

Nadeel: dit vergt handhaving. Daarom is dit alleen zinvol als de voorraad particuliere sociale huurwoningen enige omvang heeft.

Voorbeelden/meer informatie:

Amsterdam, regio Zuid-Kennemerland/IJmond, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland, Diemen, Haarlemmermeer, Uitgeest.

Corporaties kunnen 10%, en tot 2021 zelfs 20%, van hun vrijkomende woningen toe-wijzen aan (lage) middeninkomens. Hier wordt doorgaans weinig gebruik van gemaakt. Uit betaalbaarheidsonderzoeken blijkt dat veel gezinnen met een laag midden-inkomen te weinig budget hebben voor een huurwoning in het middeldure segment en feitelijk zijn aangewezen op een sociale huur.
Nadeel: Indien de ruimte voor lage middeninkomens maximaal benut wordt, gaat dit ten koste van lagere inkomens (secundaire doelgroep). Het is dus een afweging welke groep meer in de knel zit.

Voorbeelden/meer informatie:

Platform31 onderzocht de mogelijkheden en het gebruik van deze ruimte. Ook stelde de organisatie een inspiratieboek woningtoewijzing op. 

Verhuren middeldure huurwoningen aan middeninkomens

De minister heeft verduidelijkt dat ook de toewijzing van middeldure huurwoningen via de Huisvestingsverordening kan worden geregeld. Dit betekent ook dat er geen ‘afspraken’ meer mogen worden gemaakt tussen gemeente en verhuurders over de toewijzing. De vergunningplicht kan evt. worden beperkt tot een deel van de middeldure huurwoningen (nieuwbouw, delen van de gemeente). Dit is beter te handhaven. 

Nadeel: dit vergt handhaving.

Voorbeelden/meer informatie:

In Amsterdam is dit per 2019 ingevoerd voor nieuwe middeldure huurwoningen. Binnenkort komen er meer uitgebreide regels in de nieuwe Huisvestingsverordening 2020

De gemeente Utrecht heeft eveneens regels vastgesteld voor toewijzing van nieuwe middeldure huurwoningen. 

Als er geen vergunningplicht is, kunnen corporaties wel uit eigener beweging hun middeldure huurwoningen bij voorrang verhuren aan (lage) middeninkomens (hanteren inkomensgrens) en/of aan doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten. Dit kunnen zij toepassen bij zowel nieuwbouw als bij bestaande woningen.
Gemeenten kunnen ook met marktpartijen in gesprek gaan om hen te bewegen middeninkomens en doorstromers voorrang te geven in nieuwbouw in het middeldure huursegment. Er zijn dus geen mogelijkheden om dit bindend vast te leggen.

Voorbeelden/meer informatie:

Voorrangsregelingen doorstromen bij Eigen Haard.

Eigen Haard kijkt zowel naar het inkomen als naar doorstroming vanuit de sociale huur.

Dudok wonen hanteert doorgaans alleen inkomensgrenzen. Bij de verhuur van nieuwe middeldure appartementen geldt ook een voorrang voor doorstromers vanuit de sociale huur.

Door een woning te delen, kunnen meer alleenstaande starters betaalbare woonruimte vinden. Vaak stellen gemeenten bepaalde voorwaarden aan de omzetting en maken dit vergunningplichtig (meestal vanaf 3 of 4 personen) om misstanden te voorkomen voor bewoners en de omgeving.
Voor beleggers is kamergewijze verhuur aantrekkelijk, omdat zij zo in een gespannen markt een veel hogere totale huuropbrengst kunnen realiseren. Bij kamergewijze verhuur door corporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt over de doelgroepen en het huurniveau.
Nadelen: er zijn dan minder grotere woningen beschikbaar voor (startende) gezinnen en het vergt handhaving (met name bij particuliere verhuurders).
Zie ook splitsen (paragraaf 4.1 toevoegen woningen).

Voorbeelden/meer informatie:
De gemeente Amsterdam heeft haar beleid t.a.v. woningdelen laten evalueren en is bezig dit te herzien (zie woningdelen).
In Amsterdam zijn bovendien in de Samenwerkingsafspraken met de corporaties afspraken gemaakt over een quotum, over de hoogte van de totale woninghuur en over de inkomensgrens van de individuele bewoners (< €44.000).
De gemeente Haarlem heeft de haalbaarheid van een leefbaarheidstoets onderzocht voor splitsen en omzetten.
O.a. Rochdale hanteert een friendscontract.

Toewijzen van betaalbare koopwoningen

Gemeenten kunnen dit niet regelen in de Huisvestingsverordening. Ze kunnen wel afspraken maken met verkopende partijen over voorrang voor bepaalde doelgroepen. 
Met corporaties kunnen afspraken worden gemaakt over zowel verkoop van sociale huurwoningen (voorraad) als over nieuwbouw. Bij commerciële partijen zullen afspraken eerder betrekking hebben op nieuwbouw koopwoningen.

Voorbeelden/meer informatie:

Voorrangsregelingen doorstromen bij Eigen Haard

Bij corporatie Parteon krijgen huurders voorrang bij koopwoningen

Bevorderen doorstroming zodat betaalbare woningen vrijkomen

Als er woningen worden gebouwd die in een behoefte voorzien, kan dat leiden tot doorstroming waardoor betaalbare huur- of koopwoningen vrijkomen. Daarbij kan het gaan om de bouw van duurdere koopwoningen. Het kan ook gaan om aantrekkelijke woningen/woonvormen voor senioren, waardoor (grote) eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen.


Senioren wonen vaak nog in grote of eengezinswoningen en zijn niet zo verhuisgeneigd. De inzet van een wooncoach (vanuit de corporatie of gemeentebreed) die senioren informeert over verhuismogelijkheden, kan helpen zoeken en evt. zorgen uit handen kan nemen, kan bevorderen dat senioren de stap zetten naar een kleinere, geschikte woning. De ervaring leert dat een verhuiscoach stimulerend werkt, maar dat het aantal verhuizingen beperkt blijft. Van belang is of er aantrekkelijk aanbod is.
Vaak is de inzet van een wooncoach gecombineerd met stimulerende maatregelen zoals voorrang, huurkorting, tegemoetkoming verhuiskosten.

Voorbeelden/meer informatie:

In veel regio’s binnen de MRA werken gemeenten en corporaties samen om senioren te begeleiden:
Van Groot naar Beter
Van Hoog naar Laag en Van Groot naar Beter

Voorbeeld in Gooi en Vechtstreek
In Utrecht en Nieuwegein is er een corporatie-overstijgende verhuisadviseur.

Corporaties zijn wellicht bereid een huurgewenning of huurkorting toe te passen in sommige situaties. Bijvoorbeeld om senioren te verleiden van een eengezinswoning naar een appartement te verhuizen (oude huur = nieuwe huur). Of bij de overstap van een goedkope sociale huurwoning naar een middeldure huurwoning. Vaak kan de oude huur geharmoniseerd worden. Ook een tegemoetkoming in de verhuiskosten is mogelijk.

Voorbeelden/meer informatie:

Voorbeeld Ymere en verschillende voorwaarden in de regio

Voorbeeld Eigen Haard en verschillende voorwaarden in de regio 

Verhuurders kunnen huishoudens met een inkomen > €41.000, die in een sociale huurwoning wonen, jaarlijks een hogere huurverhoging in rekening brengen. Voor deze scheefwoners geldt inflatie + max. 4% (ipv inflatie + max. 2,5% voor andere huurders). Dit om hen te stimuleren te verhuizen naar een duurdere huur- of koop-woning. Tevens kunnen corporaties zo extra inkomsten genereren voor andere opga-ven (nieuwbouw, verduurzaming, matiging huurprijzen voor andere huurders). Indien de woning vrijkomt, zal deze doorgaans weer in het sociale segment worden ver-huurd.
De meeste corporaties passen dit al toe.

Met de Wet doorstroming huurmarkt zijn er meer mogelijkheden ontstaan voor tijde-lijke huurcontracten. Door het hanteren van tijdelijke huurcontracten (5 jaar) vindt er meer doorstroming plaats en komen de woningen steeds opnieuw beschikbaar voor de doelgroep. Het meest gangbaar zijn de campuscontracten voor studenten en de jongerencontracten. De huurder behoudt zijn inschrijving als woningzoekende.
Nadeel: niet altijd zijn er alternatieven voor handen voor de mensen wiens huurcon-tract afloopt. Hiervoor kunnen aanvullende afspraken worden gemaakt, bijv. over een vangnet.
Er heeft nog geen uitgebreide evaluatie plaatsgevonden van de vijfjaarscontracten. Een evaluatie zou meer zicht geven op de voor- en nadelen.

Voorbeelden/meer informatie:

Platform31 heeft de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en de eerste praktijkervaringen op een rij gezet.
Bij studentenwoningen is een studentencontract inmiddels gemeengoed.
Ook verhuren corporaties steeds meer woonruimte met een tijdelijk jongerencontract.
In de gemeente Amsterdam geldt een quotum.
In Zaanstad zijn ook prestatieafspraken gemaakt over het hanteren van tijdelijke huurcontracten voor jongerenwoningen.

Tegengaan van oneigenlijk gebruik (woonfraude, vakantieverhuur etc.)

Juist in een markt die onder druk staat, zijn mensen creatief om de regels te ontduiken of misbruik te maken van de schaarste. Zo betrekken mensen met gebruik van valse formulieren sociale huurwoningen. En huurders die inmiddels elders wonen, verhuren hun sociale huurwoning onrechtmatig onder, al dan niet voor een hogere huurprijs. Ook kan sprake zijn van crimineel gebruik. Of van overtreding van de regels van vakantiehuur.
Door onrechtmatigheden te bestrijden, komen woningen weer beschikbaar voor mensen uit de doelgroep op de wachtlijst.
Zowel gemeenten als corporaties zijn actief in het tegengaan van woonfraude.

Voorbeelden/meer informatie:

In Amsterdam werken gemeente en corporaties samen in het project Zoeklicht.
In Zaanstad werken gemeente en corporaties samen in Woonwijs.
Een MRA-werkgroep houdt zich bezig met het vraagstuk van vakantieverhuur.